Досвід військової іпотеки. Відслужу як треба і куплю

Держава обіцяє надати квартири всім звільняються з лав Збройних сил. Щоб прискорити цей процес, з недавніх пір військовим поряд з натуральним виділенням житла запропонували і іншу схему - іпотечну. Вона дозволяє взяти кредит під заставу нерухомості, що купується і потім протягом тривалого терміну повертати борг.

Всі військовослужбовці, які уклали контракти після 1 січня 2005 року, зобов'язані брати участь у цій програмі. Той, хто прийшов в армію раніше, може вибирати, чи скористатися йому колишньою схемою отримання житла або нової.

Військова іпотека

, Розроблена Агентством з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) спільно з Міністерством оборони РФ, має ряд відмінностей від звичайної цивільної іпотечної системи.

По-перше, в ній з'явився обов'язковий накопичувальний період. Він триває від трьох до двадцяти років. Протягом цього часу на іменний рахунок учасника накопичувально-іпотечної системи (НІС) вносяться кошти. Військовослужбовець може використовувати їх в якості першого внеску по іпотеці вже через три роки, а на іншу частину вартості нерухомості, що купується взяти кредит. Інший варіант - збирати кошти до закінчення служби (за законом учасником НІС можна бути до 45 років) і потім купити житло. За розрахунками за 17-20 років військовослужбовець може накопичити суму, достатню для придбання квартири стандартних споживчих якостей площею 54 кв. м з розрахунку для сім'ї з трьох осіб.

По-друге, кошти на іменний рахунок військового перераховує держава з федерального бюджету. Розмір накопичувального внеску встановлюється щорічно, причому він не може бути менше торішнього. У розрахунок приймається не тільки ринкова вартість житла, але і рівень інфляції. (У 2011 р внесок дорівнював 186,6 тис. Руб., На 2012 р - 205,2 тис. Руб.). Учаснику НІС дозволяється доповнити виділені кошти своїми власними накопиченнями для придбання більш комфортної квартири або дострокового погашення кредиту. Мораторію на дострокове погашення немає. Сума кредиту не залежить від величини доходів позичальника завдяки спеціальній схемі повернення кредиту за рахунок накопичувальних внесків. Це дозволяє значно збільшити розмір позики (в 2012 р його максимальний розмір без урахування власних коштів - 2,6 млн руб.). При громадянської іпотеці позичальник з такими доходами отримав би набагато менший кредит.

По-третє, взявши кредит і купивши квартиру вже через три роки після початку накопичувального періоду, військовослужбовець відразу стає її власником, але до настання умов, визначених у законі (закінчення служби), житло залишається в подвійному заставі - у держави і банку. При достроковому розірванні контракту і звільнення в запас держава припиняє обслуговувати кредит, і громадянину доведеться самому розраховуватися з банком. Правда, і в цьому випадку процентна ставка позики не зміниться.

По-четверте, щомісячні платежі для погашення іпотечного кредиту також здійснює держава, вносячи кошти з бюджету на іменні рахунки учасників НІС. Процентна ставка по кредиту становила в 2011 р 9,75%, що було нижче більшості пропозицій комерційних банків. За програмою АІЖК величина ставки по військовій іпотеці не залежить від суми кредиту і терміну його погашення, а також від розміру початкового внеску. Вона розраховується відповідно до двома параметрами - ставкою рефінансування Центробанку і маржею банку-кредитора. З 26 грудня 2011 р ЦБ РФ знизив ставку рефінансування до 8%. Величина маржі, в свою чергу, залежить від віку позичальника і нерухомості, що купується. Так, з 1 січня 2012 р максимальна маржа (а значить, і ставка) буде призначена військовослужбовцю молодше 22 років і яка купує житло на вторинному ринку. Мінімальна - громадянину старше 29 років, що набуває новобудову.

В інших банках основні параметри військової іпотеки можуть відрізнятися. Так, Ощадбанк пропонує кредити під 9,5% на термін до 20 років, з початковим внеском 10% і максимальною сумою позики 1,95 млн руб., Але тільки на вторинному ринку.

ВТБ24 також охоплює військової іпотекою поки тільки вторинний ринок житла і готовий надати кредити до 2 млн руб. під 9% річних в рамках програми «Заставна нерухомість». Початковий внесок - не менше 20%.

Що можна купити за допомогою НІС?

Військова іпотека дозволяє громадянам підшукувати житло в будь-якому регіоні РФ. До недавнього часу йшлося лише про вторинної нерухомості, тепер можна купити квартиру в новобудові по програмі «Малоповерхове житло» від АІЖК або укласти договір участі в пайовому будівництві. Це дасть можливість заощадити до 20% вартості житла.

Уникнути ризиків недобудови допоможе сама накопичувально-іпотечна система. На думку експертів Гільдії учасників військової іпотеки, така кількість пайовиків з гарантованим фінансуванням дозволить забудовнику в будь-якому випадку завершити будівництво і ввести будинок в експлуатацію.

Банки, що працюють за програмою «Військова іпотека», розглядають обраний для покупки об'єкт і повідомляють позичальникові про своє рішення. Якщо новобудова відповідає їх вимогам, то позичальник отримує кредит. Найчастіше банки самі пропонують нерухомість своїх партнерів - забудовників і ріелторів. Це означає, що даний об'єкт пройшов акредитацію, і отримати схвалення на кредит для покупки квартири в цьому будинку буде набагато легше.

Законодавча база НІС

- Федеральний закон № 168-ФЗ 28 червня 2011 г. «Про внесення змін до статті 64.1 і 77 Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »і Федеральний закон« Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців ».

- Постанова Уряду РФ від 15 травня 2008 року № 370 «Про порядок іпотечного кредитування учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців» (в редакції Постанови Уряду РФ від 16 грудня 2010 року № 1028).

- Постанова Уряду РФ від 7 листопада 2005 № 655 «Про порядок функціонування накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців».

- Указ Президента РФ від 20 квітня 2005 № 449 «Питання накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців».

- Федеральний закон № 117-ФЗ від 20 серпня 2004 г. «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців».

- Федеральний закон від 27 травня 1998 № 76-ФЗ «Про статус військовослужбовців».

Що треба зробити для покупки квартири?

Для початку - отримати свідоцтво про право участі в НІС. Воно дійсно півроку. Якщо за цей час кредит взяти не вдалося, свідоцтво доведеться отримувати заново.

Потім звернутися в кредитну організацію (їх перелік є на сайті АІЖК, ФГКУ «Росвоеніпотека», Гільдії учасників військової іпотеки та ін.) І вибрати зручну для себе програму.

У АІЖК або банку розрахують параметри персонального кредиту і повідомлять, які документи слід підготувати. А також познайомлять зі списком об'єктів, квартири в яких не викличуть заперечень кредитора. Це не означає, що позичальник не може підшукати собі щось поза запропонованого списку, але вивчати таку нерухомість банк буде довше і прискіпливіше.

Після надання в банк документів продавця і покупця житла сторони підписують кредитний договір, потім відкривають рахунок позичальника, куди і будуть приходити щомісячні надходження з бюджету у вигляді платежів за кредитом.

Коли всі формальності виконані, військовослужбовець може оформити власність на куплену квартиру і справляти новосілля.

На чому зупинити вибір?

Радити придбати ту чи іншу житлове приміщення - завдання невдячне. Як відомо, скільки людей, стільки й думок. Кожен вибирає будинок для себе і керується своїми міркуваннями. Варто звернути увагу лише на те, що зручніше купувати квартири у компаній, знайомих з програмою НІС і є партнерами банків, що видають кредити.

У їх числі, наприклад, компанія «Азбука Житла», що реалізує квартири в містах Московської області. Житлові будинки в містах Лосіно-Петровському, Краснознам'янська і Звенигороді вже введені в експлуатацію, мають свідоцтво про власність і реалізуються за договорами купівлі-продажу. Крім того, за запитом покупця в квартирах може бути проведений ремонт силами забудовника або залученої ним організації.

Компанія «Пересвет-Інвест» також включилася в програму «Військова іпотека» і пропонує військовослужбовцям квартири у вже зданих будинках в місті Литкаріно Московської області і Краснодарі. Серед об'єктів, що будуються - житло в містах Дзержинський, Нахабіно, Балашиха (Московська область), а також Саратові, Нижньому Новгороді і ін.

Досвід продажу квартир військовослужбовцям - учасникам НІС має ще одна велика будівельна компанія «ЮІТ Московія». На думку її фахівців, головне - виробити алгоритм подібних угод з урахуванням всіх нюансів програми і, звичайно, бути готовим до додаткових тимчасових витратах, пов'язаних з обов'язковими етапами схвалення покупки і перерахування коштів на розрахунковий рахунок забудовника.

Багато компаній купують для своїх клієнтів-військових квартири на вторинному ринку житла. Так, в агентстві «МІЦ-нерухомість» повідомили, що найбільш ходовий товар у даній категорії покупців - так звана молода вторинка, тобто недавно збудоване житло, часто без обробки, але вже має власника.

Деякі об'єкти, які реалізуються за програмою військової іпотеки

Компанія «Азбука Житла»

ЖК «Петровська слобода» (вул. Пушкіна, 6, м Лосіно-Петровський, 25 км по Щелковського ш.)

Панельний будинок змінної поверховості, серії П-111, побудований в кінці 2010 р Тут пропонуються просторі однокімнатні квартири площею 44-51 кв. м, з великими кухнями (від 11 кв. м), підсобними (темними) кімнатами і заскленими лоджіями. Ціна в середньому становить 2,3 млн руб. До Москви з Лосіно-Петровського можна дістатися на автобусі, маршрутному таксі або залізницею. На особистому транспорті подорож займе близько 30-40 хв., На громадському - трохи довше.

ЖК «Космос» (вул. Перемоги, 28; м Краснознаменск, 22 км від МКАД по Мінському ш.)

Монолітно-цегляний 17-поверховий будинок, має три секції. У відкритому продажі одно-, дво- і трикімнатні квартири різних площ і планувальних рішень. Вартість двокімнатної квартири площею 77 кв. м близько 5,5 млн руб. У будинку передбачено все для комфортного проживання: безшумні ліфти, склопакети, сучасні системи інженерних комунікацій, телефонна лінія, відеоспостереження, цифрове телебачення та Інтернет. Комунальні системи комплексу працюють без збоїв. Водопровідна вода добувається з місцевої артезіанської свердловини.

Компанія «Пересвет-Інвест»

ЖК «Угрешский» (вул. Леніна, м Дзержинський, Люберецький район, МО, 1,5 км від МКАД).

Сучасний монолітний 17-поверховий двосекційний житловий будинок на 224 квартири. У ньому передбачено дворівневий паркінг на 190 машино-місць. Перші поверхи будинку відведено під комерційні приміщення. Розвинена інфраструктура міста, що має статус наукового міста, буде в розпорядженні майбутніх мешканців новобудови. Передбачені одно-, дво- і трикімнатні квартири. Площа двушки становить близько 66 кв. м (при кухні від 14 кв. м), а вартість - 4,8-5 млн руб.

ЖК «Лісове містечко» (мкр-н ім. Гагаріна, г. Балашиха, МО, 3,5 км від МКАД).

ЖК «Лісове містечко» складається з п'яти багатоповерхових будинків, три - панельні, серії П111М, два інших - монолітно-цегляні, виконані за індивідуальними проектами. Продаються одно-, дво- і трикімнатні квартири (в кількості 1115, 889 і 283 відповідно). Трикімнатна квартира площею 74 кв. м коштує 4,2 млн руб. На перших поверхах житлових будинків будуть розташовані об'єкти соціального призначення. Окремо стоїть девятіуровневий паркінг розрахований на 950 машино-місць. ЖК буде оснащений сучасними інженерними системами.

Будівельна компанія «ЮІТ Московія»

Мкр-н Фінський (мкр-н Потапово, 3а, м Щелково, МО, 15 км від МКАД).

У грудні 2011 р зданий чотирьохсекційний 14-поверховий цегляно-панельний житловий будинок серії І-тисяча сімсот двадцять чотири з вбудованими нежитловими приміщеннями. Планувальні рішення передбачають одно-, дво- і трикімнатні квартири різної площі (42-80 кв. М). Вартість 1 кв. м від 57 тис. руб. Одномнатная квартира площею 42,5 кв. м продається за ціною 2,4 млн руб. Квартири в секції № 3 здаються з муніципальної обробкою. У мікрорайоні передбачено будівництво п'яти підземних гаражів загальною місткістю +1200 машино-місць.

ДУМКА

«Військовослужбовцям можна сміливо включатися в програму. Компанії разом з банками-партнерами постараються надати клієнтам вигідніші умови, ніж в середньому по ринку. Наприклад, більше грошей (до 2,2 млн руб.) І низьку ставку за кредитом на перший рік обслуговування (9,5, а не 10%). Якщо військовий купив квартиру, а його звільняють у зв'язку з оргштатної заходам, то Міністерство оборони повністю погашає залишок заборгованості. Якщо звільняється сам, то повертає банку залишок боргу самостійно. Причому те, що вже сплачено міністерством, повертати не треба ».

Наталя КОЧЕРЁЖКІНА, начальник відділу реалізації ЗАТ «ЮІТ Московія»:

«Для компанії робота з військової іпотекою - це можливість залучення додаткового потоку клієнтів. Головне - правильно вибудувати процес до взаємній вигоді, в результаті чого клієнт отримає якісне житло, а компанія - прибуток за рахунок збільшення числа угод з нерухомістю і можливість швидкої реалізації квартир, що залишилися в зданих будинках ».

«Процедурна складність угоди з військової іпотекою не повинна лякати ні клієнтів, ні ріелторів, тому що вже вироблений добре працюючий механізм, що дозволяє учасникам програми НІС вигідно використовувати накопичені кошти. Причому гроші нараховуються державою, військовослужбовець практично нічого не платить. Проте фінансування дозволяє придбати дійсно комфортне житло. А жорсткий державний контроль захищає від шахрайства ».