Внески на капремонт: передача старих накопичень при зміні управління

1. Правовий статус зборів на капітальний ремонт до 2013 року.
2. Суди про стягнення безпідставного збагачення з колишнього керуючого.
3. Безпідставне збагачення.
4. Збори за капремонт повинні бути відокремленими.
5. Як встановити розмір позову?
6. Позивач - новий керівник.
7. Повернення коштів на вимогу власників приміщень.
8. Строк позивної давності.
9. Оподаткування.
10. Бухгалтерський облік.

До початку збору внесків на капремонт за правилами, встановленими в Житловому кодексі, переважна більшість власників вносили аналогічну плату керуючим МКД, адже це було передбачено колишньою редакцією ЖК РФ. В даний час залишається актуальним питання про долю цих коштів при зміні керуючого будинком і порядку їх бухгалтерського обліку та оподаткування.

Правовий статус зборів на капітальний ремонт до 2013 року.

До введення в дію розд. IX «Організація проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках» ЖК РФ (до 26.12.2012) статус плати внесків за капремонт ні описаний в законодавстві. Тому на місцях питання зборів на капітальний ремонт і їх використання вирішувалися так, як це було зручно і вигідно виконавцям.

Наприклад, КК збирали плату з власників приміщень всіх будинків, але проводили ремонт за рахунок цих надходжень тільки в окремих будинках. Іноді плата збиралась, а ремонт не проводився зовсім, і витребувати звітність про залишки коштів мешканцям не вдавалося. У той же час в інших регіонах вівся точний облік і відомості про залишки накопичень на капітальний ремонт (як і самі грошові кошти) були втрачені.

Згодом Житлового кодексу була встановлена ​​обов'язок керуючих щорічно звітувати про виконання договору управління МКД. У цих звітах стали фігурувати суми, зібрані на: капітальний ремонт загального майна, а також витрати, здійснені за їх рахунок (вартість ремонтних робіт). Часто саме ця інформація (об залишках невитрачених коштів) і стає підставою для пред'явлення вимог новим керуючим МКД. Приклади із судової практики підтверджують, що ці суми необхідно повернути, після втрати повноважень з управління будинком утримувати їх незаконно.

Щоб зробити правильні висновки про порядок витребування, оподаткування розглянутих засобів, потрібно встановити їх правову сутність. У цьому сенсі цікаві висновки Верховного суду з Визначення від 05.11.2013 № 93-КГПР13-4, також відображені в Огляді судової практики за IV квартал 2013 року, затвердженому Президією ВР РФ 04.06.2014. Вони були зроблені стосовно ситуації, коли КК використовувала кошти, сплачені власниками приміщень на капітальний ремонт, нецільовим чином, а саме перераховувала їх на єдиний розрахунковий рахунок, з якого вела розрахунки з контрагентами в рамках здійснення оперативно-господарської діяльності, і по ряду будинків була встановлена ​​недостача. Спираючись на основні засади житлового законодавства і сенс положень ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ в редакції, що діяла до 26.12.2012, суд прийшов до висновку, що права на грошові кошти, внесені власниками приміщень в МКД на капітальний ремонт загального майна, включаючи право розпорядження ними, можуть належати тільки власникам приміщень в МКД.

Цілком очевидно, що при припиненні управління будинком керуючий (будь то КК або ТСЖ) не має права утримувати фактично отримані кошти на невиконаний капітальний ремонт. Більш того, зміна способу управління МКД не змінює правову сутність накопичень на капітальний ремонт. До речі, цікаво, що в деяких регіонах в законах, присвячених порядку проведення та фінансування капітального ремонту загального майна в МКД, є припис на підставі рішення загальних зборів власників приміщень зарахувати грошові кошти, зібрані раніше на капітальний ремонт, в фонд капремонту (Закон Тверській області від 28.06.2013 № 43-ЗО «Про організацію проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках на території Тверській області»).

Суди про стягнення безпідставного збагачення з колишнього керуючого.

До теперішнього часу склалася велика судова практика у спорах про стягнення на користь нового керуючого будинком з колишнього керуючого грошових коштів, не витрачені в період управління будинком, зокрема, зборів на капремонт. Її аналіз дозволяє зробити дещо загальних висновків.

Безпідставне збагачення.

Всі арбітри сходяться на думці, що підставою для перерахування не витрачені колишнім керуючим коштів є зобов'язання внаслідок безпідставного збагачення.

В даний час в п. 4 ст. 453 ЦК України закріплено раніше застосовувалося на практиці правило про те, що в разі, коли до розірвання договору одна зі сторін, отримавши від іншого боку виконання зобов'язання по договору, не виконала своє зобов'язання або надала іншій стороні нерівноцінне виконання, до відносин сторін застосовуються правила про зобов'язання внаслідок безпідставного збагачення, якщо інше не передбачено законом або договором або не випливає із суті зобов'язання. Це правило повністю застосовно до засобів на фінансування капітального ремонту, що носять цільовий характер.

Підтверджуючи обов'язок колишнього керуючого повернути ці кошти, арбітри погоджуються з Верховним судом в тому, що платежі на капітальний ремонт можуть бути витрачені виключно за цільовим призначенням - на проведення капітального ремонту. Наприклад, в Постанові АС УО від 15.07.2015 № Ф09-4506 / 15 зроблено такий висновок: у силу ст. 154, 158 ЖК РФ кошти на капітальний ремонту можуть вноситися керуючої організації власниками немає за фактично надану послугу, а з метою надання такої послуги в майбутньому. Такі грошові кошти не надходять у власність керуючої організації, а є власністю платників і можуть бути витрачені керуючої організацією виключно за цільовим призначенням. Арбітри АС СКО одностайні: грошові кошти, сплачені мешканцями в рахунок виконання в майбутньому керуючої організацією робіт з ремонту, є за своєю суттю попередньою оплатою в рахунок майбутнього зобов'язання з проведення поточного та капітального ремонту. Оскільки зазначені грошові кошти за цільовим призначенням - для здійснення поточного ремонту - не були використані, суди правомірно задовольнили вимоги позивача про їх стягнення в якості безпідставного збагачення (Постанова від 29.01.2015 № Ф08-10606 / 2014 року).

Збори за капремонт повинні бути відокремленими.

Звернемо особливу увагу, що в останньому випадку мова йшла також про платежі за поточний ремонт. Відповідь на питання, чому це так, запозичуємо ще з одного судового акту - Рішення Арбітражного суду Костромської області від 23.09.2014 у справі № А31-5233 / 2014 (залишено без зміни Постановою АС ВВО від 10.04.2015 № Ф01-936 / 2015 року, яке, в свою чергу, не передано для розгляду в касаційному порядку до Верховного суду Ухвалою ВС РФ від 03.08.2015 № 301-ЕС15-8867). Зобов'язання щодо проведення ремонту передбачають виконання конкретних робіт, пов'язаних з досягненням кінцевого результату, і не підпадають під визначення поняття діяльності з обслуговування МКД, сплачені мешканцями кошти в рахунок виконання в майбутньому керуючої організацією робіт з капітального (поточного) ремонту будівлі і його систем в разі невиконання останньою таких робіт (в тому числі при відсутності необхідності їх проведення) і припинення її повноважень є марна збагаченням. Саме в цьому полягає різниця між послугами за змістом (безперервна комплексна діяльність) і ремонтними роботами (неважливо, поточного або капітального характеру).

Потрібно враховувати, що нерідко розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення встановлювався без деталізації на плату за управління МКД, плату за технічне обслуговування спільного майна, плату за поточний ремонт, тоді як плата за капітальний ремонт, якщо і стягувалася, нараховувалася окремим рядком. Тому найчастіше предметом суперечок стають накопичення на капітальний ремонт, хоча за своєю природою платежі за поточний ремонт аналогічні. Ілюстрацією до сказаного є Постанова АС ЦО від 20.05.2015 № Ф10-1354 / 2015: власники приміщень оплачували послугу з утримання та поточного ремонту загального майна, яка відповідно до Правил утримання спільного майна включає в себе крім проведення поточного та капітального ремонту інші заходи, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку і об'єктів, що входять до складу спільного майна в ньому. При цьому встановити розмір тарифу, що припадає виключно на поточний ремонт, у складі загальної плати за утримання та поточний ремонт спільного майна з наявних матеріалів справи не представляється можливим.

Як встановити розмір позову?

На особливу увагу заслуговують принципи розрахунку суми необгрунтованого збагачення. Перше і найголовніше правило полягає в наступному. Суму безпідставного збагачення не може становити нарахована плата, оскільки з п. 1 ст. 1102 ДК РФ слід, що безпідставне збагачення - це майно, яке особа набула або зберегло без підстав. Таким чином, справляється величина розраховується виключно виходячи із фактично отриманих колишнім керуючим сум (постанови АС ЗСО від 02.07.2015 № Ф04-18560 / 2015 року, ФАС ВВО від 18.04.2014 у справі № А43-26404 / 2012 ФАС ДВО від 27.01.2014 № Ф03-6298 / 2013).

Безумовно, найоптимальніший для позивача варіант - коли колишній керівник не заперечує розмір фактично отриманих коштів. Однак в іншому випадку довести сама наявність безпідставного збагачення буде досить важко, якщо не неможливо. Наприклад, в разі, розглянутому в Постанові АС СКО від 31.07.2015 № Ф08-4712 / 2015 року, арбітри розподілили тягар доведення так: позивач підтверджує фактичне надходження грошових коштів первинною документацією, відповідач підтверджує повноту і цільовий характер витрачання отриманих коштів. У даній ситуації позов був заснований на документах, що мають заголовок «Інформація», що не адресованих ні власникам приміщень, ні новому керуючому. Природно, що позивач не зміг довести фактичне надходження грошей, у стягненні було відмовлено.

Звісно ж, що достатнім доказом повинні стати звіт КК про виконання договору управління, а також довідки розрахунково-касових центрів. В даний час необхідна інформація розкривається за затвердженими Мінфіном формам, але в частині капітального ремонту саме вона вже й не потрібна з огляду на нових правил фінансування робіт.

Щоб розрахувати суму, що підлягає відшкодуванню, з суми фактичних надходжень слід відняти цільові витрати, тобто витрати на капітальний ремонт. Такі витрати підтверджуються первинною документацією - актами виконаних робіт, підписаними в тому числі представниками власників приміщень. Звертаємо особливу увагу, що капітальний ремонт проводиться тільки за рішенням загальних зборів власників приміщень (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), тому при відсутності протоколів загальних зборів, які фіксують рішення про виконання капітального ремонту, позивач може оскаржувати законність зроблених витрат і їх цільовий характер. Арбітри АС УО погодилися, що без рішення загальних зборів Інші документи не можуть бути визнані належними доказами несення суспільством витрат на капітальний ремонт МКД (Постанова від 18.08.2015 № Ф09-5655 / 15).

Зауважимо, що в особливих випадках для проведення робіт капітального характеру рішення загальних зборів не потрібно. Приклад, який знайшов відображення в Постанові АС УО від 15.07.2015 № Ф09-4506 / 15, - установка ОПУ, хоча справедливості заради треба відзначити, що нерідко суди визнають незаконною установку ОПУ з ініціативи КК без рішення власників приміщень, в тому числі в період дії федерального закону від 23.11.2009 № 261-ФЗ.

Остання ремарка: колишній керівник не має права зачитувати надходження за статтею «капітальний ремонт» в рахунок оплати заборгованості споживачів за інші фактично надані послуги (за комунальні послуги, послуги з утримання спільного майна). На це звернув увагу АС УО в Постанові від 03.10.2014 № Ф09-1900 / 14, знову-таки пославшись на особливу природу плати за капітальний ремонт: чинним законодавством передбачений спеціальний (особливий) статус грошових коштів, перерахованих мешканцями керуючої організації за статтею «капітальний ремонт ». Платежі за капітальний ремонт є накопичувальними, вони вносяться власниками приміщень в багатоквартирному будинку в рахунок виконання в майбутньому керуючої організацією робіт з капітального ремонту будинку і мають строго цільовий характер використання (спірне період 2004 - 2010 років).

Позивач - новий керівник.

Згідно з раніше діючим нормам ЖК РФ у власника виникало зобов'язання по внесенню плати за капітальний ремонт, а у керуючого МКД - відповідне право вимагати виконання цього зобов'язання і, в свою чергу, зобов'язання в майбутньому виконати роботи з капітального ремонту (конкретика за обсягом, термінами, вартості може бути узгоджена як перед збором плати, так і після нього). При припинення повноважень по управлінню МКД у керуючого виникає зобов'язання повернути безпідставне збагачення, причому потерпілою стороною є власники приміщень в МКД, внісши плату за капітальний ремонт. Таким чином, невірно вважати, що колишній керуючий безпідставно збагатився за рахунок нового керуючого.

Проте арбітражні суди розглядають і задовольняють позови, пред'явлені саме новим керуючим. Для цього загальні збори власників приміщень наділяє його відповідними повноваженнями (див. Постанови АС ЦО від 20.05.2015 № Ф10-1354 / 2015 року, ФАС УО від 20.01.2014 № Ф09-3478 / 13). Як правило, власники делегують ці повноваження на загальних зборах, на якому приймають рішення про вибір нового керуючого. Тут потрібно висвітлити один дискусійне питання.

Повернення коштів на вимогу власників приміщень.

Існує думка, що виключним правом вимагати марна збагачення з колишнього керуючого в вигляді не витрачених на капремонт коштів має кожен власник приміщення. Щоб таке право отримав новий керуючий, кожен власник повинен скласти довіреність на його ім'я (альтернатива - звернутися до колишнього керуючого з вимогою про перерахування безпідставного збагачення за вказаними реквізитами (на власний рахунок або рахунок нового керуючого)). Дане твердження безперечно, якщо базувати міркування на правилах правового регулювання договірні зобов'язань. Однак, як було зазначено вище, Верховний суд порахував можливим визнати, що сутність плати за капітальний ремонт фактично не змінилася з введенням в дію розд. IX ЖК РФ. Незважаючи на те, що права на грошові кошти, які складають фонд капітального ремонту (що знаходяться на спеціальному рахунку), віднесені до спільного майна власників приміщень тільки з 26.12.2012 (ст. 36.1 ЖК РФ), сутність більш ранніх накопичень на капітальний ремонт була точно такою ж.

Наведемо ще одну цитату з Ухвали ВС РФ від 05.11.2013 № 93-КГПР13-4: ч. 1 і 2 ст. 158 ЖК РФ (в редакції, що діяла в період виникнення спірних відносин і вирішення спору судом) передбачалися як обов'язок власників приміщень у МКД нести витрати на утримання належного їм приміщення, брати участь у здійсненні витрат на утримання спільного майна шляхом внесення плати за утримання і ремонт житлового приміщення , так і їх право розпоряджатися цими коштами шляхом прийняття загальними зборами рішення про оплату витрат на капітальний ремонт МКД з урахуванням пропозицій КК про терміни, обсяги рабо т і інших умовах проведення такого ремонту.

Звернемо увагу на виділену фразу: загальні збори розпоряджалося коштами на капітальний ремонт. Фактично це означає, що накопичень на капремонт надається статус загального майна і рішення кожного власника приміщення про долю цих коштів (в оплаченої цим конкретним власником частини) недостатньо. Причому ці кошти, повторимо думку суддів, мають цільове призначення: їх не можна направити на залік заборгованості за комунальні послуги та за аналогією можна повернути кожному власнику окремо [1] . Дані кошти не мають природи авансу. Тобто кожен власник не має права розпоряджатися даними коштами, рівними внесеної ним платі, на свій розсуд окремо від інших співвласників.

На ті, что НЕ вітрачені на момент припиненням повноважень по управлінню МКД на капітальний ремонт суми - це не просто аванси в рахунок майбутніх робіт, внесені шкірних власником приміщення, вказує и ч. 3 ст. 158 ЖК РФ в редакции, что діяла до 2013 року: при переході права власності за на приміщення в багатоквартірному будинку до нового власника переходити зобов'язання попередня власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартірного будинку. Нікому не спадає на думку виплачувати накопичення на капітальний ремонт, внесені конкретним власником при відчуженні квартири, тому ми не можемо погодитися з доводами безпідставно збагатилася КК про те, що вона буде повертати невитрачені суми тільки тим особам, які їх безпосередньо вносили (у громадянина, який продав квартиру, фактично втрачається інтерес до накопичень на капремонт і зв'язок з керуючим для реалізації такої ініціативи). Таким чином, ні зміна власників приміщень, ні зміна керуючого МКД не змінюють ні природу, ні долю коштів на капітальний ремонт.

Всі ці правила знайшли відображення в розд. IX ЖК РФ: повернення коштів з фонду капітального ремонту можливий у виняткових випадках, розпоряджатися даними коштами власники можуть тільки шляхом направлення на оплату ремонтних робіт, при зміні керуючого будинком статус і величина зібраних коштів ніяк не змінюються, за умови вибору способу формування на спеціальному рахунку при зміні керуючого забезпечується спадкоємність власників спецрахунки.

У законодавстві, що діяло раніше, не був висвітлений питання адміністрування боргів по платі за капітальний ремонт при зміні керуючого будинком. Було б несправедливо передавати у володіння новому керуючому як фінансування майбутніх робіт фактично внесені грошові кошти і не передавати права вимоги до боржників. Якщо допустити таке, вийде, що ремонт оплатять сумлінні власники, а боржники будуть звільнені від тягаря утримання спільного майна у відповідній частині. Доцільним представляється укладення угоди поступки прав (вимог) до боржників, однак тут слід приділити особливу увагу питанням захисту персональних даних (див. П. 5 ч. 1 ст. 6 Федерального закону від 27.07.2006 № 152-ФЗ «Про персональних даних») .

Строк позивної давності.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ протягом строку позовної давності починається з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права і про те, хто є належним відповідачем за позовом про захист цього права. У керуючого припиняються підстави утримувати невитрачені кошти на капітальний ремонт в момент припинення повноважень з управління будинком. Тому в більшості випадків термін позовної давності за вимогами про повернення безпідставного збагачення обчислюється з дати початку управління будинком новим керуючим.

Одночасно не виключена ситуація, коли в договорі управління з колишнім керуючим є умова про термін перерахування спірних сум на рахунок нового керуючого (наприклад, протягом 30 днів з моменту припинення договору управління) або відповідний термін призначений рішенням загальних зборів про розірвання договору управління. В цьому випадку діє правило з п. 2 ст. 200 ГК РФ: за зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг строку позовної давності починається після закінчення терміну виконання.

Оподаткування.

Перш за все потрібно відзначити, що до 2012 року в гл. 25 НК РФ не було норм, які звільняють кошти власників приміщень у МКД, що надійшли на рахунки керуючих з метою фінансування ремонту загального майна, від оподаткування. Тим часом, якщо виходити із сутності даних сум, сформульованої вище, оподатковуваний дохід у керівника не виникає, так як ці кошти не становлять його економічну вигоду (належать власникам приміщень, можуть витрачатися тільки за їхньою вказівкою). Однак відомо, що податківці не погоджуються з таким підходом. Їх аргумент простий: якщо в ст. 251 НК РФ надходження не пойменовано, з нього потрібно заплатити податок. Особливо це актуально для «спрощенців», які визнають доходи касовим методом (Постанова ФАС СЗО від 23.10.2012 у справі № А26-9598 / 2011).

Починаючи з 2012 року в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ в якості засобів цільового фінансування названі кошти власників приміщень у МКД, що надходять на рахунки здійснюють управління будинками ТСЖ, ЖК, КК, на фінансування проведення ремонту, капітального ремонту загального майна в МКД. У Листі Мінфіну РФ від 09.10.2012 № 03-03-06 / 1/530 продемонстрований цілком очікуваний, але, на нашу думку, невірний підхід: грошові кошти, що надходять КК від орендарів загального майна, що направляються на поточний ремонт за рішенням загальних зборів, підлягають оподаткуванню, оскільки не названі в ст. 251 НК РФ. Тому нічого дивного, що є ризик включення в доходи нового керуючого накопичень на капітальний ремонт, не витрачені колишнім керуючим і перерахованих їм за рішенням загальних зборів.

З нашої точки зору, незалежно від того, хто виступив в ролі відправника грошових коштів, вони є засобами власників приміщень і тому не підлягають оподаткуванню у одержувача. До речі, недавно в роз'ясненнях, що стосуються формування фонду капітального ремонту вже за новими правилами, фінансисти стали оперувати категоріями економічної вигоди, відійшовши від буквального тлумачення пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Зокрема, в листах від 09.07.2015 № 03-03-06 / 1/39604, від 22.06.2015 № 03-03-06 / 2/35981 йшлося про відсотки, що нараховуються банком на грошові кошти, що знаходяться на спеціальному рахунку, і збільшують фонд капітального ремонту (їх не потрібно включати в податкову базу). Підкреслимо, що дані надходження в гл. 25 НК РФ прямо не названі в якості звільняються від оподаткування.

Додатково зазначимо, що передача грошових коштів не розглядається як об'єкт оподаткування ПДВ у сторони, яка передає (п. 1 ст. 146 НК РФ).

Бухгалтерський облік.

Для відображення інформації про наявність та рух коштів, призначених для здійснення заходів цільового призначення, використовується рахунок 86 «Цільове фінансування». Коли у організації з'являється впевненість в тому, що кошти будуть отримані (наприклад, на день набрання законної сили рішенням суду про стягнення безпідставного збагачення з колишнього керуючого), слід скласти запис по кредиту рахунку 86 в кореспонденції з дебетом рахунка обліку розрахунків з боржником (колишнім керуючим).

* * *

При зміні керівника МКД виникає питання про передачу новому керуючому не тільки технічної документації, а й невитрачених коштів, так званого залишку на особовому рахунку будинку. При певних умовах претензії нового керуючого повинні бути задоволені: якщо власники приміщень рішенням загальних зборів наділили нового керуючого відповідними повноваженнями, сума невитрачених коштів може бути визначена, не минуло три роки з моменту припинення управління будинком колишнім керуючим. Дані надходження, на думку автора, відносяться до цільових у одержувача, хоча не виключений зворотний підхід у контролерів.

З нашої точки зору, старі платежі за капремонт мають той же статус, що і сплачуються в даний час внески на спецрахунок (спільне майно власників приміщень). Ця позиція заснована на загальних засадах житлового законодавства і співвідноситься з підходом ВС РФ по суміжній питання.

[1] До такого висновку прийшли арбітри в постановах Чотирнадцятого арбітражного апеляційного суду від 26.05.2015 у справі № А13-17310 / 2014 року, Сімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 31.03.2015 у справі № А60-24731 / 2014.

Е. В. Ємельянова,
редактор журналу
«Житлово-комунальне господарство: бухгалтерський облік та оподаткування», №9, вересень, 2015 р