Як правильно розташувати будівлі на ділянці по нормативним документам

1. Загальні правила розташування
2. Як не вийти за червоні лінії
3. Відповідальність за неправильну планування будівель
4. Як перевищити допустимі норми, не порушуючи закон
5. Відповіді на поширені питання

Правильне розташування будівель на ділянці здається незначною дрібницею. Але порушення існуючих норм може сильно ускладнити життя власнику ділянки. Розглянемо загальні правила розташування будівель, можливі наслідки їх порушень і варіанти врегулювання ситуації.

Загальні правила розташування

В першу чергу розберемося, якими нормативами слід керуватися при розташуванні будівель на ділянці. Власникам необхідно відштовхуватися від цільового призначення землі. Якщо в документах значиться «малоповерхове житлове будівництво», слід керуватися положеннями СП 30-102-99 «Планування і забудова територій малоповерхового житлового будівництва». Якщо «Садовий некомерційне товариство», тоді варто вивчити СНиП 30-02-97 «Планування і забудова територій садівничих об'єднань громадян, будівлі та споруди». Якщо земля бралася під індивідуальне житлове будівництво, особливості розташування будівель на ділянці також регулюються СП 30-102-99.

При цьому у всіх випадках споруди не повинні використовуватися в комерційних цілях. Наприклад, якщо розташований на ділянці сарай буде використовуватися в якості виробничого цеху, то за законодавством навколо нього повинні бути зведені ливневки, стічні ями, охоронні загородження. І невиконання цих вимог буде мати серйозні наслідки.

У перерахованих вище актах міститься безліч найрізноманітніших вимог.

Відстань між будівлями на ділянці і житловим будинком:

• до лазні: 5-8 м;
• до господарських будівель: 15 м;
• до колодязя: 8-10 м;
• до вбиралень, розташованих на вулиці: 15 м.

Відстань до сусідської ділянки:

• до стовбурів дерев: до високорослих - не менше 4 метрів, среднерослих - не менше 2 метрів, низьких - не менш 1 метра;
• до сараїв, де утримується худоба та птиця - як мінімум 4 метри;
• до лазень і гаражів - не менше 1 метра;
• до одного або двоквартирного будинку - не менше трьох метрів.

По пристрою забору: він повинен бути сітчастим або гратчастим. Глухий паркан допустимо тільки в тих місцях, де він межує з вулицею, а не з сусідніми ділянками.

І це лише невелика частина існуючих на сьогоднішній момент норм!

Як не вийти за червоні лінії

Червоними лініями називаються кордону, що розділяють території, на яких дозволено будівництво приватних будинків, і території загального користування, на яких цього робити не можна.

Щоб зрозуміти, де вони проходять, необхідно звернутися в департамент архітектури і містобудування відповідного населеного пункту із запитом про надання відомостей, що містяться в інформаційній системі забезпечення містобудівної діяльності. Ця послуга є платною, розмір збору за надання інформації, наприклад, в Москві становить 1000 рублів.

Часто буває, що споруди на ділянці зводилися ще до того, як в населеному пункті були визначені червоні лінії. В цьому випадку власника ділянки ніяким чином не можна звинуватити в порушенні закону і ніяких дій по переміщенню будівель проводити непотрібно. Це підтверджується і відповідною судовою практикою, а також положеннями Інструкції «Про порядок проектування і встановлення червоних ліній» .

Відповідальність за неправильну планування будівель

При ознайомленні з усіма цими правилами і нормами у багатьох читачів напевно виникне логічне запитання, а навіщо взагалі їх виконувати і що буде, якщо розташувати будівлі на ділянці на свій розсуд.

В першу чергу для того, щоб у контролюючих органів не було приводу накласти адміністративний штраф за порушення будівельних, пожежних та санітарних норм при будівництві. У гіршому випадку на який порушив дані правила власника будинку влади можуть подати в суд, який має право винести рішення знести будівлі, невідповідні законодавству.

Якщо неправильно розташовані споруди будь-яким чином порушують права сусідів, вони також мають повне право подати позов до суду з вимогою знести дані об'єкти. У деяких випадках сусіди можуть обмежитися вимогою компенсації завданих збитків. Щорічно в Росії реєструються десятки тисяч подібних справ.

Ще один аргумент на користь дотримання всіх встановлених норм при розташуванні будівель - не виникне проблем з подальшим продажем або будь-яким іншим варіантом переуступки прав власності на дані об'єкти.

Як перевищити допустимі норми, не порушуючи закон

Уявімо ситуацію: власник ділянки, який не знав про існуючі нормативи розташування будівель, побудував свій хата впритул до сусідського паркану. В цьому випадку його сусіди мають право подати на нього в суд. Найбільш оптимальним буде спробувати домовитися з сусідами полюбовно. Якщо вони дадуть письмове, нотаріально завірена згода на розташування будинку подібним чином, в майбутньому можна не побоюватися ніяких претензій і судових позовів з їх боку. Адже даний документ стане для суду гарантованим доказом того, що сусіди погодилися на те, що неправильно розташована будівля не ущемляє їх права.

У деяких випадках сторони домовляються ще й про виплату постраждалій стороні матеріальної компенсації за завдані незручності, що додатково фіксується в нотаріальному документі.

Якщо ж з сусідами відносини напружені і вони мають намір звернутися до суду, можна подивитися, які були технічні нормативи на момент споруди спірних будівель. згідно статті 4 ФЗ № 123 , Якщо вони були менш суворими, ніж ті, що діють на даний момент, а також з того часу не проводився капітальний ремонт або реконструкція будівлі, необхідно керуватися старими нормами.

Навіть якщо не вдалося знайти ніяких підстав, які виправдовують порушення чинних СНіП і СП, не слід засмучуватися завчасно. Сусідам ще потрібно довести, що їм наноситься будь-якої істотної шкоди. Перевищення покладеної висоти паркану на кілька сантиметрів точно не стане підставою для виграшу справи.

Нерідко трапляються ситуації, коли до розташування будівель чіпляються несусіди, а члени правління СНТ, в якому перебуває власник ділянки. Вони можуть вимагати виплати штрафу або приведення ділянки в вид, відповідний чинним технічним нормативам. Перш ніж виконувати подібні вимоги, слід ознайомитися зі статутом СНТ. Якщо він не передбачає накладення штрафу за подібні порушення, нічого платити не потрібно. Якщо відповідний пункт в статуті все-таки є, члени правління чи голова СНТ в присутності представників державних органів повинні скласти акт, в якому повинен фіксуватися факт порушення, а також повинні бути вказані СНИП або СП, які були порушені.

Багато учасників «сусідських війн» сподіваються, що всі претензії до них будуть зняті після того, як настане термін позовної давності (за загальними правилами ЦК РФ він становить 3 роки). Тут їх чекає розчарування: згідно 208 статті ГК РФ позовна давність не поширюється на вимоги власника, пов'язані з порушенням його права, і паркан, який заступає світло в сусідській хаті, може стати підставою для позову і через десять, і через двадцять років після його споруди.

Відповіді на поширені питання

Питання: Я хочу зробити будинок орієнтованим по сторонах світу, а для цього необхідно вести будівництво по діагоналі ділянки. Порушить це існуючі СНИП і СП?

Відповідь: Ніяких заборон на даний рахунок в існуючих технічних нормах немає. Головне, щоб розмір ділянки дозволяв дотримати всі необхідні відступи: від забору, дерев та інших будівель.

Питання: При читанні нормативів розташування будівель залишається незрозумілим, від чого саме відраховується допустима відстань: від ганку, покрівлі, стін або чогось іншого?

Відповідь: Це залежить від цільового призначення земельної ділянки, а, відповідно, і вимог конкретного Сніпа або СП, яке регулює розташування будівель на ньому. Наприклад, якщо цільове призначення - малоповерхове будівництво, то слід керуватися СП 30-102-99 , В якому сказано, що відступи до стін сусіднього будинку і господарських будівель відраховуються від вікон житлового будинку.

Питання: Хочу побудувати на ділянці гостьовий будинок. Яка відстань до сусідської землі необхідно дотримати в цьому випадку?

Відповідь: В російському законодавстві немає поняття гостьового будинку. Якщо він використовується для проживання, то вважається житловим. Відповідно, відступ від сусідського паркану повинен становити 3 метри.

Питання: Як правильно зафіксувати згоду сусідів на перевищення допустимих відступів до їх ділянки?

Відповідь: Ніяких вимог з цього приводу в законодавстві немає. Тому воно складається в довільній формі.

рмнт.ру

15.01.15