Ізраїль: найдорожча земля в світі
Ізраїль - країна дуже маленька. Проте, крім Голанських висот і Мертвого моря, і центр країни теж ділиться на абсолютно різні регіони з точки зору нерухомості.
На третьому місці знаходиться Єрусалим - місто трьох релігій, де квартири і будинки купують не тільки євреї, але і християни, і мусульмани. Якщо ви думаєте, що найдорожча земля знаходиться в Монако і що конкуренцію їй становить тель-авівського пляж, то це не так - вони борються тільки за «срібну медаль». Найдорожча земля в світі знаходиться в Єрусалимі і дивиться на Стіну Плачу. За дванадцятиметровий балкон, що виходить на Стіну Плачу, по одному з контрактів платили близько 8000 доларів. В місяць!
На другому місці знаходиться ізраїльський південне місто-курорт Ейлат, найдальше від центру місце. Дачі тут можна придбати за 200-300 тисяч євро.
А основна смуга, де розташовані російські дачі, - це приморська лінія, а саме шість міст: Тель-Авів і на північ Герцлія, Нетанія і Кейсарія, а на південь Бат-Ям і Рішон-ле-Ціон.
Єрусалим
Середня вартість дач в Рішон і Нетанії варіюється від 800 000 до 1 200 000 євро - тут зазвичай мова буде йти про квартиру, а не про будинок. Тут по сусідству ви можете зустріти актора і коміка Володимира Винокура, співака Олександра Розенбаума, музиканта Андрія Макаревича.
У Кейсарії мова звичайно йде про приватних будинках вартістю від 1,5 до 2,5 мільйонів євро. Тут постійно проживає колишній власник російського телеканалу ТВ-2 Аркадій Майофіс. Знаменитий «Версальський палац» російського олігарха Валерія Когана знаходиться в Кейсарії - але він уже стоїть як кантон в Швейцарії. І приватний будинок прем'єр-міністра Ізраїлю Біньяміна Нетаньяху теж знаходиться в Кейсарії.
У Тель-Авіві і Герцлії, якщо не близько до моря, ціни починаються також від 1,5 до 2,5 мільйонів євро. Квартири на першій лінії коштують від 5 до 10 мільйонів євро, і це не футбольні стадіони. Ціна метра - від 15 до 50 тисяч євро.
Наприклад, в найстарішому тель-авівському районі Неве-Цедек тепер знаходиться будинок Романа Абрамовича. Він викупив колишній готель Varsano приблизно за 2 мільярди рублів.
Нерухомість - інвестиція
Варіант 1. Для того щоб, приїжджаючи в Ізраїль кілька разів на рік, можна було спокійно відпочивати у власному будинку. І тоді зрозуміло, що локацію потрібно вибирати недалеко від моря в залежності від бюджету. І якщо бюджет дозволяє - то найкраще в Тель-Авіві.
Варіант 2. Для вигідною інвестиції. Інвестиційна нерухомість - це як покупка акцій. Тобі абсолютно не має значення компанія, в яку ти інвестуєш. Тобі не важливо: чи приємний генеральний директор, чи подобається місія компанії і те, що вона виробляє. Все, що тебе цікавить, - щоб вартість акцій росла. Точно так же з покупкою квартири в інвестиційних цілях. Роберт Чалдини в книзі «Психологія впливу» писав, що любить полуницю з вершками, але на риболовлю йде з черв'яками, хоча сам їх не любить, тому що риба з незрозумілих йому причин воліє хробаків.
Якщо говорити про інвестиційну привабливість, то вона складається з двох частин: вдала покупка і хороша здача в оренду.
Так як здача в оренду приносить в середньому 3% кеш-флоу, то, якщо за рахунок будівництва приріст капітальної вартості істотно не вище цих самих 3%, ніхто не буде купувати квартири на етапі будівництва. Тому приріст повинен бути істотно вище, ніж 3% в рік.
Мій бенчмарк - 20% за 4 роки. Це менше, ніж в Росії, бо будують в Росії швидше. Тільки це в шекелях, а не в рублях. І ризик втратити вкладені гроші дуже низький.
Але є одна реальна проблема. Чим квартира дорожче, тим менший «вихлоп» в процентному відношенні вона віддає. І максимально дорогі квартири на першій лінії Тель-Авіва навіть 2% річних не приносять. А маленькі квартири в ізраїльських «Сиктивкар» можуть приносити 5%, однак в номіналі це все одно буде до 1000 євро на місяць.
І не варто забувати про «правильної» локації. Прокладаються нові дороги, будуються нові станції, змінюються характери різних районів. Є міста, які ростуть швидше, ніж інші. Можна спробувати вгадати і придбати нерухомість в потенційно «правильному» місці. Це і буде ваша вдала покупка.
Варіант 3. Комбінований. Придбання дачі «для душі», проте вигідною з точки зору інвестиції. Тут доводиться думати.
Тель Авів
Перше рішення: купувати квартиру на етапі забудови за кілька років до видачі ключів. Зростання ціни квартири за рахунок тільки просування будівництва, не за рахунок загального зростання ринку в Ізраїлі, може бути трохи менше, ніж в Росії. Повторюся, мій бенчмарк 20% за 4 роки. При цьому потрібно розуміти, що ви не платите всі 100% в перший день. Тобто ціна квартири зросте на 20% за 4 роки тільки за рахунок того, що вона буде добудована, а платити за неї ви будете по етапах будівництва, тобто ваші гроші будуть працювати ефективніше, ніж 5% річних.
У Росії в некризові часи це зростання більше, але він відбувається в рублях, а як показує недавній досвід - рубль чудово може за місяць просісти відсотків на 10-15 по відношенню до долара, таким чином, з'ївши половину зростання, на який ви розраховували протягом декількох років.
Друге можливе рішення - це покупка квартири недалеко від моря в старому будинку, побудованому до 1980 року, з надією, що через тривалий період часу будинок піде під реновацію, що в Ізраїлі призводить до зростання цін на нерухомість, а не до падіння, як в Москві .
Маленькі квартири інвестиційно більш вигідні, ніж великі: в середньому 3% річних. Елітні квартири не добираються до 2%, дешеві добираються до 5%. Чому це відбувається? В елітному сегменті більше попит на покупку, ніж на оренду. Менше попиту на оренду - менше ціна. А в економсегменте у людей немає грошей купити квартиру, відповідно, попит на оренду більше.
про податки
В Ізраїлі досить зрілий ринок нерухомості. Немає особливих проблем з придбанням ні на вторинному, ні на первинному ринках. Уряд обкладає угоди податками, відповідно, воно зацікавлене, щоб угод було багато. А для цього вони повинні проходити гладко, тому для продавців і покупців дійсно створена приваблива юридичне середовище.
В Ізраїлі немає філософії оподаткування основних фондів, тому немає податку на кадастрову вартість активу, як, наприклад, в Америці чи Москві.
Є два види податків: на вхід в угоду і на вихід з угоди. Податок на вхід не пов'язаний з прибутковістю угоди - вона поки невідома. Податок на вихід виплачується тільки як відсоток від прибутку, якщо квартира продається в плюс.
Комунальні витрати в Ізраїлі сильно відрізняються від російських. По-перше, крім ЖКГ, яке в Ізраїлі називається будинковим комітетом, є муніципальний збір, який йде на освітлення, винесення сміття і т. Д. По-друге, електрику коштує разу в 3-4 дорожче, ніж в Росії. За електрику п'ятикімнатній квартири ізраїльтянин платить приблизно 250 євро в місяць, за трьохсотметровий офіс - 2000 євро на місяць.
Плюси, мінуси і ризики
Одним з основних плюсів придбання нерухомості в Ізраїлі для росіян є стійкість ізраїльської валюти. Якщо іноземець зважує придбання квартир в Москві, він купує її за рублі. Але він продовжує мислити в доларах або євро. І якщо протягом короткого часу рубль від 60 за долар відлітає до 68, зрозуміло, що ціна на квартиру цього закордонного інвестора пропорційно не виросте. В Ізраїлі валютні ризики, звичайно, є. Але історично вони набагато менше.
Другий основний плюс - це ліквідність. Угода купівлі-продажу нерухомості - це завжди куди більш довга процедура, ніж просто отримання грошей з короткого банківського депозиту. Але в Ізраїлі продати квартиру за ринковою ціною - це норма, а не виняток: пропозиція є, але і попит великий, і угод багато.
Основний мінус - це номінальна ціна ізраїльської нерухомості. Вона не радує. Щоб стати власником квартири в прибережній смузі Ізраїлю, доведеться розлучитися з великою сумою грошей. Геополітичні ризики теж, звичайно, з рахунків ніхто не скидає. Але досвід останніх років - і динаміка зростання цін на ізраїльську нерухомість - показує, що з точки зору ринку ці ризики не такі великі. А ринок, кажуть капіталісти, завжди має рацію.
Чому це відбувається?
Наш ассоциированный член www.Bikinika.com.ua. Добро пожаловать в мир азарта и удачи! Новый сайт "Buddy.Bet" готов предоставить вам широкий выбор азартных развлечений.