Угода на купівлю квартири: фінансові розрахунки з використанням банківської комірки і акредитива

1. Банківська комірка
2. акредитив
3. Розписка в отриманні грошей
4. Останні кроки: реєстрація права власності
5. Акт прийому-передачі та отримання ключів
6. Подарунок від податкової: відрахування на покупку житла

зміст:

У сучасному світі приїхати з мішком грошей в Реєстраційну палату і ощасливити продавця відразу після реєстрації угоди нікому і в голову не прийде. На сьогоднішній день є 2 перевірених способи оплати - розбираємося, які плюси і мінуси є у кожного, щоб вибрати оптимальний для себе.

До змісту

Банківська комірка

Банківський сейф (депозитарна осередок, індивідуальний банківський сейф, абонементний сейф) - це сейф в банку, який вводиться клієнтам в оренду з метою зберігання цінностей: грошей, цінних паперів, речей і документів. Використовується для фінансових розрахунків за більшістю угод купівлі-продажу нерухомості.

Суть така: покупець закладає гроші в клітинку в день підписання договору купівлі-продажу, а продавець може отримати гроші - тільки після держреєстрації права власності покупця, пред'явивши зареєстрований ДКП. Таким чином покупець страхується від ситуації, коли гроші заплачені, а в реєстрації відмовлено, а продавець страхується від ситуації, коли реєстрація пройшла, а гроші не заплачені. Всі у виграші.

Вартість оренди банківської комірки - приблизно 800-3000 руб. в місяць в залежності від банку і розміру осередку. Зазвичай достатньо одного місяця. Платить за осередок, як і за все інше, пов'язане з оформленням угоди, покупець. Так історично склалося. Умови доступу до осередку прописуються в договорі оренди. Вони досить стандартні, хоча бувають і відмінності (залежить від банку).

Отже, в день підписання ДКП покупець і продавець урочисто спускаються в броньоване сейфохраніліще і закладають гроші в клітинку. Продавець перераховує гроші. Цю послугу (перерахунок і перевірка справжності грошей) може надати і касир банку - за плату, а іноді і безкоштовно. Сторонніх в сейфохраніліще не пускають, тільки учасників угоди. Співробітниця банку контролює процес.

Осередок закривається, покупець і продавець отримують по ключу і, з підозрою поглядаючи один на одного, розходяться по домівках.

Якщо держреєстрація права власності пройшла успішно, продавець, пред'явивши відповідні документи, забирає гроші. Якщо в реєстрації відмовлено, покупець, пред'явивши постанову про відмову, забирає гроші назад. Іноді пред'являти нічого не потрібно, гроші повертаються покупцеві після закінчення визначеного договором терміну, якщо продавець їх не забрав.

Деякі банки віддають продавцеві гроші тільки після пред'явлення двох ключів - свого і купівельного. А покупець віддає продавцю свій ключ після реєстрації угоди і підписання акту прийому-передачі. Це дає покупцеві можливість зловживань (невмотивована відмова віддавати ключ), проте сенсу в таких зловживаннях ніякого немає, адже і забрати гроші з осередку покупець не зможе. Іноді ключі забирає агентство нерухомості - нібито як незалежна сторона. Якщо АН працює на продавця, віддавати свій ключ ми не рекомендуємо.

До змісту

акредитив

Акредитив - умовне грошове зобов'язання, прийняте банком (банком-емітентом) за дорученням наказодавця (платника за акредитивом). Спробуємо перевести. Акредитив дозволяє здійснити платіж на користь бенефіціара (в нашому випадку - продавця) за подання останнім в банк документів, визначених умовами акредитива. Тобто система приблизно така ж, як і з осередком: покупець кладе на рахунок гроші заздалегідь, а в день підписання ДКП виписує на продавця акредитив. Продавець отримує переказ грошей на свій банківський рахунок тільки після пред'явлення документів про держреєстрацію угоди.

Плюси акредитива:

• Не потрібно тягати в банк великий мішок грошей одноразово. Гроші на рахунок можна класти частинами або перевести з іншого рахунку, яким користується покупець.
• Є прямий доказ передачі грошей продавцю, не потрібно додаткових розписок.
• Можна бути впевненим щодо кількості та автентичності грошей. У випадку ж з осередком продавець може помилитися при перерахунку і перевірки грошей.
• Продавцеві не обов'язково забирати з банку велику суму одноразово, побоюючись за своє життя.

Мінуси акредитива:

• Головний мінус - вартість. Це не 1500 руб. за місяць оренди комірки, а відсоток від усієї суми. Зазвичай 0,5-1%. Правда, останнім часом деякі банки в конкурентній боротьбі знижують розмір комісії (до 0,2%) або встановлюють фіксований тариф 3000-15 000 руб.
• Якщо у банку почнуться проблеми з ліквідністю, гроші можуть виявитися замороженими на рахунку. Варіант малоймовірний, однак після кризи 2008-го він багатьох лякає. З осередком такого не станеться, адже гроші в осередку не мають ніякого відношення до банку.

До змісту

Розписка в отриманні грошей

До договору купівлі-продажу обов'язково повинна додаватися розписка продавця в отриманні грошей. Без неї буде важко довести факт передачі грошей. Виняток - передача грошей через акредитив або банківський переказ. Розписку продавець пише особисто, від руки, в присутності покупця.

Розписка в отриманні грошей повинна містити: прізвище, ім'я, по батькові та паспортні дані продавця і покупця, суму прописом, опис нерухомості, дату і назву договору, по якому передаються гроші, дату написання розписки. Якщо присутні свідки - ПІБ і паспортні дані свідків. Підпис на розписці повинна збігатися з підписом в паспорті продавця.

Якщо в основному договорі вказана занижена вартість квартири, пишуться дві розписки. Одна - в отриманні грошей за ДКП, друга - в отриманні грошей за «невід'ємні поліпшення». Сума цих чисел і складе реальну вартість квартири. Якщо оплата за квартиру передається частинами, розписка пишеться окремо по кожному «траншу».

Зазвичай розписка пишеться в день підписання ДКП, однак покупцеві її передають тільки після отримання грошей з осередку, тобто після державної реєстрації. Покупцеві, звичайно, вигідніше отримати розписку відразу, в момент закладки грошей в клітинку. Але це вже питання домовленості з продавцем. Якщо вибирається перший варіант, бажано передбачити засіб впливу на продавця після держреєстрації. Це може бути передача залишків плати або спеціальні умови доступу в осередок для продавця.

До змісту

Останні кроки: реєстрація права власності

Після укладення договору купівлі-продажу та стягнення плати за квартиру необхідно зареєструвати ваше право власності на придбане житло та отримати гарне зелене свідоцтво. Зазвичай це обов'язок ріелтора, але, якщо ваша угода «без посередників», доведеться потрудитися вам, покупцеві.

Якщо ви купуєте квартиру в іпотеку, ваш банк, швидше за все, запропонує вам звалити цю «важку обов'язок» на свого, аффилированного нотаріуса. І якщо ви ввічливо відмовитеся, банк буде наполягати і навіть, можливо, пригрозить розірванням кредитного договору. Чому?

Все дуже просто. Послуга реєстраторів коштує 15 000-20 000 руб. З них 1000 руб. - держмито за реєстрацію права власності. Решта бере собі підгодований банком нотаріус. Легко припустити, що і банку щось дістається ... При цьому реальні трудовитрати на реєстрацію однієї угоди для реєстратора - годину часу.

Загалом, майте на увазі: ви не зобов'язані платити реєстраторам, до яких вас посилає банк. Якщо банк наполягає, можете пригрозити зверненням до Федеральної антимонопольної служби, так як це є прямим порушенням антимонопольного законодавства. Також ви не зобов'язані платити нотаріусу, вказаною банком, за всі інші послуги (завірення заставної, складання договору, запевнення інших документів). Ви маєте право звернутися до будь-якого нотаріуса. Вартість послуг неафілійовані нотаріуса, швидше за все, буде нижче, хоча й несуттєво. Однак суперечки з банком і рішення інших питань займуть якийсь час. Так що вирішуйте самі, що вам важливіше: економія або швидкість.

Також існує безліч компаній, які беруть на себе реєстрацію угоди з купівлі-продажу нерухомості. Їхні послуги коштують 8000-15 000 руб. Як правило, це прискорює реєстрацію до 1-2 тижнів. І якщо у співробітника Росреестра виникнуть питання по документам, в реєстрації не відмовлять, а всього лише зажадають терміново прибігти з додатковими паперами.

Реєстрація права власності на нерухомість проводиться в територіальному управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). У повсякденній мові цей орган називають по-різному: регпалати, Росрегистрация і т. П. Ви можете звернутися в будь-яке управління Росреестра вашого міста, незалежно від вашої прописки і місцезнаходження квартири. Адреси та графіки роботи легко знаходяться в Інтернеті. Заява на реєстрацію можна подати онлайн і через Інтернет відслідковувати готовність ваших документів. А можна по-старому - в віконечко.

До 1 березня 2013 р необхідно було оформляти дві реєстрації - договору купівлі-продажу та переходу права власності. По суті, ці дії дублювали один одного. Тепер залишилася тільки одна реєстрація - права власності, що дало покупцеві економію часу і 1000 руб. Термін реєстрації по іпотечній угоді - 5 робочих днів, за звичайною - 20 календарних днів.

Росреестр може відмовити в реєстрації власності, якщо є помилки в формі або комплектності наданих документів, а також по ряду інших причин, але це дуже рідкісний випадок. Така відмова можна оскаржити в суді. Але частіше буває, коли реєстрація припиняється і заявника просять донести додаткові документи або переписати неправильно оформлена заява і т. П. Все це подовжує термін реєстрації, але не скасовує її.

До речі, продавець квартири може заявити в Росреестр про призупинення реєстрації на термін до трьох місяців. Ось чому краще не передавати гроші за квартиру на підписання ДКП, а використовувати осередок або акредитив.

Отримали свідоцтво про власність? Вітаємо! Тепер у вас є своя власна квартира!

До змісту

Акт прийому-передачі та отримання ключів

На якому етапі підписувати акт прийому-передачі? Це питання ваших домовленостей з продавцем квартири. Це може статися і відразу після підписання ДКП, і після держреєстрації, а може і пару місяців по тому - якщо ви дозволили продавцеві пожити ще якийсь час в квартирі. Звичайно ж, в ваших інтересах отримати ключі якомога раніше. А якщо вже продавцям так необхідно «додатковий час», треба укласти з ними договір оренди і брати гроші за проживання за ринковими ставками. Саме цього повинен домагатися ріелтор покупця для свого клієнта. У будь-якому випадку потрібно дотримуватися домовленостей, встановленим на етапі авансу, а не пускати рішення цього питання на самоплив.

Акт прийому-передачі квартири слід підписувати в самій квартирі і тільки після того, як ви переконалися: стан квартири відповідає тому, що було в момент перегляду.

Розповідає Ганна Моісеєва: «В сумну історію потрапив мій клієнт, який не виконав цю умову. Після підписання ДКП в банку, де бралася іпотека , Настав час передачі ключів. Контрагенти запевняли, що колишня власниця квартири - жінка похилого віку - не може приїхати на квартиру за станом здоров'я, і наполягали, що покупець повинен сам приїхати до неї з актом прийому-передачі. Я запропонувала інший варіант: родичі жінки приїжджають на квартиру з актом, підписаним нею, і покупець, оглянувши квартиру, ставить на документі свій підпис. Цей варіант захищав обидві сторони і був оптимальним, однак клієнт під тиском контрагентів вирішив піти їм назустріч. Я попередила про ризики, але він махнув рукою:

"Квартира все одно" убита ", ну що з нею може статися?" Клієнт поїхав на інший кінець міста і отримав жадані ключі. Ну а потрапивши в квартиру, виявив згорілу електропроводку та ряд інших неприємних сюрпризів. Приведення житла в порядок зажадало непередбачених тимчасових і матеріальних витрат ».

І це ще не найсумніший випадок. Іноді колишні власники квартири після її продажу вивозять не тільки дорогі меблі, яку обіцяли залишити, але і видирають елементи оздоблення, карнизи, розетки та ін. Покупець замість євроремонту виявляє розвержене житло, яке потребує величезних вкладень. Це, звичайно, буває рідко, але краще підстрахуватися. Перед підписанням акту прийому-передачі оглядайте квартиру так само ретельно, як і на першому перегляді.

Виявили нові поломки? Вимагайте полагодити. Для цього вам і стане в нагоді та сама невелика частина вартості квартири, яку ви платите тільки після фізичного звільнення (а точніше, під час підписання акту прийому-передачі). Це той важіль тиску, який змусить продавців діяти коректно. Зауважимо: продавці не зобов'язані усувати всі недоліки квартири! Тільки ті, які з'явилися вже ПІСЛЯ підписання авансового договору. Якщо якийсь недолік ви самі спочатку не помітили - на жаль, це ваші проблеми. Треба було дивитися уважніше. Як довести, що недолік з'явився пізніше? Завдяки грамотно складеного з додатком до договору.

Продавець не віддає ключі? Це не страшно. Після отримання свідоцтва про власність ви маєте повне право зламати двері і потрапити в свою законну квартиру. Отримали ключі? Не забудьте відразу поміняти замки!

До змісту

Подарунок від податкової: відрахування на покупку житла

Купили квартиру? Ідіть до податкової інспекції! Але не для того, щоб заплатити гроші, а зовсім навпаки - отримати! Отже, податкове вирахування на покупку житла надається кожному резиденту Російської Федерації, який купив квартиру, кімнату, будинок або збудував будинок своїми силами. Раніше отримати податкову пільгу можна було тільки раз в житті, але з недавніх пір з'явилася можливість оформляти відрахування після кожної покупки житлової нерухомості.

Розмір відрахування - 13% від вартості квартири, зазначеної в ДКП, але не більше 260 000 руб. (Ось чому вам невигідні «квартири за мільйон»: ви втрачаєте 130 000 руб.) Якщо квартира куплена в часткову власність, відрахування ділиться між власниками пропорційно до їхніх часток.

Ще один різновид податкового вирахування - іпотечний відрахування. Якщо ви взяли іпотеку, можете повернути додатково 13% від відсотків по кредиту, але не більше 3 млн руб. Припустимо, ви взяли в кредит 4 млн руб. на 10 років і купили квартиру за 6 млн. Тоді ваш відрахування за покупку житла - 260 000 руб. (Гранична сума), а іпотечний відрахування - 13% від 3 млн руб., Які ви заплатите у вигляді відсотків по кредиту, тобто 390 000 руб., Разом - 650 000 руб.!

Відрахування - це не гроші з держбюджету. Це ваш власний прибутковий податок, який ви платите державі. Держава просто повертає його вам. Відповідно, якщо податків ви не платите (є студентом, пенсіонером або працюєте «по-чорному»), то і відрахування не отримаєте. Хитрий розрахунок законодавця простий: громадянам дається додатковий стимул шукати роботу з «білою» зарплатою.

Відрахування можна отримувати двома способами:

1. Оформити один раз і автоматично отримувати від бухгалтерії зарплату цілком, без утримання прибуткового податку. Зручний варіант, якщо ви найманий працівник і не маєте побічних доходів.
2. Щороку заповнювати декларацію і отримувати на картку гроші за минулий рік. Цей спосіб більш клопіткий: потрібно спочатку з'їздити в податкову, щоб здати документи, потім три місяці чекати «перевірку», потім ще раз приїхати, щоб повідомити реквізити вашої картки (навіть якщо вони за рік не змінилися), і тільки через місяць, якщо пощастить , вам перерахують гроші. І так щороку. Але це єдиний варіант, якщо у вас кілька джерел доходу або ваш джерело часто змінюється.

Відрахування можна отримувати як завгодно довго - поки не скінчилися всю суму. Йти за вирахуванням потрібно в новому календарному році, наступному за роком покупки, але, якщо забули, можна прийти і кілька років по тому (але не пізніше ніж через три роки) і отримати гроші оптом за весь минулий період. При цьому вам не обов'язково приносити декларацію до 30 квітня, як при сплаті податків. Можна прийти в будь-який час року, оптимально - влітку (в податкових в цей час затишшя).

Відрахування оформляється за місцем проживання. Якщо не можете прийти самі, надсилайте довірена особа. Теоретично для цього потрібна довіреність, але на практиці податківці чомусь не перевіряють паспорт, так що якщо ваш стать і вік збігаються ...

Для отримання вирахування потрібні наступні документи:

• Договір купівлі-продажу.
• Свідотство про власність.
• Паспорт.
• ІПН. Если отримувалася ІПН в ІНШОМУ органі, нужно «пріпісатіся» до даного управління податкової служби. Це проста процедура.
• Документи, что підтверджують Сплату необхідної суми. Если це новобудова, потрібні банківські Платіжні документи, если вторінка - может підійті и Розписка продавця.
• Заповнена податкова декларація. Найважче. Цей багатосторінковій документ можна скачать з сайту nalog.ru и заповнити якомога ретельніше. Якщо щось незрозуміло, залиште графи порожніми - податкова дівчина пояснить, що треба писати.
• Довідка 2-ПДФО за минулий рік. Бухгалтерія зобов'язана видавати цю довідку в будь-який момент за Вашим запитом.
• Дебетова картка будь-якого російського банку.

Якщо візит до податкової інспекції подається вам неймовірним мукою, можемо вас порадувати: все не так страшно. Отримання податкового вирахування - досить проста процедура. Податкові органи зараз, особливо в Москві, бурхливими темпами йдуть до цивілізації: кондиціонери, електронна черга, лотки з пиріжками і навіть ввічливі співробітники! Найжахливіше, що з вами може статися, - необхідність перенаповнений декларацію або приїхати вдруге, щоб донести ті чи інші документи. Бюрократія з людським обличчям.

Коментувати можут "Угода на покупку квартири: фінансові розрахунки з використанням банківської комірки і акредитива"