Нерухомість. Новини: Обдуреним пайовикам придумали нове «кидалово» - Вільна Преса - Нерухомість. Новини нерухомості сьогодні, 24 серпня 2018 Міська нерухомість

В результаті розпочатої чиновниками реформи будівельної галузі ринок первинної нерухомості зараз знаходиться в підвішеному стані, чекаючи повсюдного впровадження ескроу-рахунків при укладанні договорів пайової участі. Теоретично, визнають фахівці від нерухомості, пропонований механізм, виглядає в плані захисту прав пайовиків досить ефективно. Однак при найближчому розгляді знавці питання знаходять в ньому все більше і більше слабких місць.

На початку другої декади серпня «СП» вже публікувала критичну думку експертів ринку нерухомості про переведення з липня 2019 року сегмента пайового будівництва на нові правила роботи. Вони, зокрема, стверджували: існує висока ймовірність того, що пересічний споживач в разі повсюдного впровадження ескроу-рахунків виявиться затиснутим між банком і девелопером, як між молотом і ковадлом. Через великий ризик несподіваного банкрутства навіть найбільших банків (згадати хоча б «Майстер-банк» і «МОСОБЛБАНК») і «вузьких місць» в системі страхування вкладів корупція на первинному ринку ризикує перейти на новий рівень, а комфортні квартири просто-напросто перестануть будувати .

До теперішнього моменту фахівці в сфері продажу житла розгледіли ще ряд вразливостей в пропонованій урядом і Мінбудом схемою покупки квартир, що будуються.

Читайте по темі

Як нові закони «вб'ють» ринок житла

Корупція перейде на інший рівень, а комфортабельні квартири просто перестануть будувати

Нагадаємо, виглядає вона таким чином. Забудовник і покупець підписують між собою договір пайової участі, проте грошові кошти пайовика надходять при цьому на спеціальний рахунок в банку (ескроу). Там вони блокуються до моменту закінчення будівництва будинку, і зарахування їх на рахунок девелопера відбувається тільки після підписання передавального акта пайовиком. Якщо ж введення об'єкта в експлуатацію з яких-небудь причин не проводиться в обумовлені терміни, покупцеві надається право на розірвання договору і повернення власних коштів з заблокованого рахунку.

І тут, на думку, ряду аналітиків, в повний зріст постає питання компенсаційних споживчого характеру. Так, фахівці агентства нерухомості «Бон Тон» підкреслюють, що прийнятими законодавчими новелами нарахування відсотків на блокуються в рамках ексроу-рахунків грошові кошти не передбачено. Відповідно, незалежно від того, коли саме гроші були депоновані, їх власник в разі їх повернення отримає на руки рівно таку ж суми. Це означає, що, беручи до уваги принцип тимчасової суті грошей, пайовикам слід готуватися до фінансових втрат на тлі інфляції та кон'юнктурних змін ринку нерухомості.

І втрати ці будуть досить відчутними. Грунтуючись на тому, що Центробанк в якості орієнтира розглядає інфляцію на рівні 4%, за два з половиною роки вона здатна з'їсти близько 10% реальної вартості нерухомості. При цьому даний ефект може бути посилений очікуваним зростанням цін на житло. Таким чином покупець уже не зможе придбати на ринку квартиру з такими ж параметрами за ту ж вартість.

Наступний момент для хвилювання - оплата придбаного в рамках ДДУ житла через іпотечний кредит, за допомогою якого зараз, нагадують «бонтоновци», здійснюється приблизно 70% всіх продажів в новобудовах. Після реформи на ексроу-рахунках буде розміщуватися як початковий внесок (який вносить безпосередній позичальник), так і решта тіла кредиту (гроші, надані банком).

Поки об'єкт будується, ніяких причин для хвилювання у громадян не виникає. Він спокійно виконує взяті на себе фінансові зобов'язання, і погашає заборгованість (тіло кредиту плюс відсотки, що нараховуються). Але як тільки договір пайової участі розривається, позичальник зможе забрати з ескроу-рахунки тільки ту частину кредиту, яку до цього моменту встиг погасити. Відсотки ж за користування іпотечним продуктом (а це сотні тисяч рублів), йому, ясна річ, ніхто вже не поверне.

І виходить, констатує керівник юридичного департаменту агентства нерухомості «Бон Тон» Дмитро Логінов, що проблема, яку передбачається вирішувати за допомогою цих самих ексроу-рахунків, перебирається з області чистої юриспруденції в площину юридичної психології. Новий механізм, розвиває він думка, передбачає, що розірвання договору є право пайовика, але не його обов'язок. Так що пайовики при виникненні критичної ситуації повинні будуть самі вирішувати, нести їм фінансові збитки, розриваючи ДДУ, або «стояти на смерть» і вимагати завершення будівництва будинку в рамках процедури банкрутства забудовника. Ті учасники пайового будівництва, які вважатимуть за краще другий варіант, неминуче поповнять і без того значну армію «ошуканих пайовиків». І замість її скорочення Росія отримає нову проблемну категорію - пайовиків з ексроу-рахунками.

Не можна скидати з рахунків і конкурентну складову. Ті проекти, які рано чи пізно почнуть виводитися на ринок за новою схемою, будуть відрізнятися більш складною фінансовою моделлю. А це, само собою, поставить їх у нерівне становище з уже будуються.

Інший негативний момент нововведень, на який звертають увагу аналітики ринку, криється у взаєминах ескроу-рахунків з «хронічними» болячками регламентує пайове будівництво закону № 214-ФЗ. Так, він був прийнятий практично 14 років тому і зазнав за цей час кілька редакцій, проте ряд «слабинок» видавити з нього так і не вдалося. Звичайно, з плином часу ці «дірки» потроху були «відрихтовані» потихеньку формувалася судовою практикою і дописками Верховного суду через Постанови Пленуму. Але основна проблема полягає в тому, що накопичена на цей момент судова практика по деяких позиціях до договору пайової участі з ескроу-рахунком застосовуватися не може, що заново актуалізує проблему недосконалості законодавства.

Як характерний приклад Дмитро Логінов призводить взаємини трикутника забудовник-пайовик-банк на етапі розбіжності даних між запроектованої і фактичної площами об'єкта. Відповідно до закону, нагадує експерт, при зниженні метражу девелопер зобов'язаний пропорційно знизити вартість договору пайової участі та повернути частину коштів назад дольщику.

Читайте по темі

Що можуть вимагати ошукані пайовики від забудовника-банкрута

І велика ймовірність того, що ці вимоги будуть задоволені

Яким чином цей момент буде реалізований через ескроу-рахунки і не скаже при цьому своє вагоме слово податкова служба? Питання залишається відкритим.

Ще одна законодавча «пролом», на думку експертів, криється в усе ще слабо опрацьований механізм здачі-приймання об'єкта пайового будівництва і можливості складання пайовиком дефектного акту до моменту підписання ним передавального акта. У цьому випадку правове значення одностороннього акту, підкреслює Дмитро Логінов, абсолютно змінюється. До того ж багато клопоту (тільки на цей раз вже не пайовик, а забудовнику) може доставити і досить широко поширений на російському ринку пайового будівництва так званий «споживчий тероризм».

Залишається сподіватися тільки на те, що до тотального обов'язкового переходу на нові законодавчі рейки в запасі у ринку є ще майже цілий рік, і за цей час у законодавців дійдуть руки до доопрацювання озвучених упущень.

Новини нерухомості: Пенсіонерку віддають під суд за спробу розповісти ЗМІ про відключення гарячої води

Проблеми нерухомості: Чому москвичі тікають з улюбленого міста