Сіра зона. Як працює ринок землі в Україні

1. Загальний портрет: якщо не померти, то здати в оренду
2. роздута оренда
3. Сіро-тіньовий продаж
4. дистрофічна іпотека
5. Унікальна українська модель

Чим більша брехня, тим простіше в неї повірити. Найбільш брехливими в Україні є тези про відсутність ринку землі сільськогосподарського призначення і про недоречність його введення через необхідність ретельної підготовки процедури «запуску». Масштаби цієї брехні поширюються на площу близько 40 млн га або на 60% території України. Ринок діє, а брехня покликана приховати його потворний портрет.

Секрет українського ринку землі розкрив недавно представлений Світовим банком «Моніторинг земельних відносин». Там чорним по білому прописано статистика щодо трансакцій, які відбуваються з українською землею, в тому числі аграрної: купівля-продаж, оренда, іпотека, спадкування, міна-дарування.

Обмеження на ринку, навіть такого масштабу як мораторій, не означають відсутності самого ринку. Вони означають лише його деформацію і дискримінацію значної частини учасників. Отже, який же він, цей ринок, і який ринок землі намагаються законсервувати прихильники мораторію? Далі - на мові офіційних цифр.

Загальний портрет: якщо не померти, то здати в оренду

Наявність трансакцій по ділянках - це і є ознака ринку землі. «Моніторинг земельних відносин» свідчить про те, що тільки за два роки в Україні було вироблено 3,6 млн трансакцій по землі, тобто 15-20% дільниць змінили власника або користувача. Причому левова частка операцій - 89,5%, стосується аграрних земель.

Тобто ринок сільськогосподарських земель в Україні за два роки можна описати цифрою більш 3,2 млн транзакцій. Щоб побачити портрет цього ринку, треба розглянути, що на ньому відбувається.

Майже 95% цих трансакцій, тобто понад 3 млн, стосуються передачі землі у спадок або здачі в оренду. Домінує оренда - 76,1%. На спадщину доводиться 18,3%, на купівлю-продаж - 3,1%, на міну-дареніе- 1,6%, на емфітевзис - 0,8%, на іпотеку - тільки 0,05%.

Слід зазначити, що 6% сільськогосподарських земель не підпадають під дію мораторію, і саме з їх числа в офіційній статистиці зафіксовані куплені і продані аграрні землі та іпотека. Це ділянки для ведення особистого селянського господарства, підсобного господарства, садівництва і городництва.

Кардинально інша - більш пропорційна - структура угод на ринку несільськогосподарської землі: оренда - 19,2%, спадок - 26,8%, купівля-продаж - 36,8%, міна-Дерен - 15,4%, емфітевзис - 0,03 %, іпотека - 1,8%.

Втім, якщо порівняти кількість трансакцій купівлі-продажу в аграрному і неаграрних сегментах, то вже зараз, за ​​даними Мін'юсту, кількість укладених щоквартально угод відрізняється не занадто суттєво: 10-15 тис для сільгоспземель, на які не поширюється дія мораторію, і 15-20 тис - для землі несільськогосподарського призначення.

Це - офіційний портрет ринку землі. Неофіційний може бути дещо іншим, адже частина цього ринку знаходиться в тіні. Далі - про окремі рисах офіційного ринку.

роздута оренда

В українській моделі ринку сільськогосподарської землі «орендна» частина надмірно роздута, показником чого є її «вага» - три чверті всіх угод на ньому.

Перша причина - тупик для пайовиків. Іншого варіанту у тих, хто не виконує жодних землю сам, немає, хіба що померти і передати у спадок. Друга - необхідність регулярно переукладати договори, якщо, звичайно, їх термін - не 49 років. Слід сказати, що і ці великі дані занижені, оскільки не враховують тіньову оренду.

Це стосується і приватної, і державної землі. Приватної - тому, що люди часом просто не хочуть возитися з укладанням угод, іноді - щоб зменшити податки і мати право на субсидію, іноді - очікують, що вдасться продати ділянку. Державної - оскільки з усіх 10 млн га офіційно в оренду передано лише 1,4 млн га.

Крім того, що частина договорів оренди не реєструється, інша частина - отмершее спадок або неодержані паї - може також оброблятися без укладення договорів, так як власник не встановлений або не здатний укласти договір.

До слова, українці витрачають значні кошти на обслуговування договорів оренди. Виробникам це коштує близько 107 грн за га в рік, в масштабах країни це мінімум 80 млн дол. Крім того, вони змушені утримувати в штаті людей, які цим займаються, а це кошти, які можна було б інвестувати у виробництво.

Отже, оренда - це основна форма перерозподілу сільськогосподарських земель в Україні. Орендні договори укладені більш ніж на половину земель приватної форми власності і на частину державних. Хіба це погано? Є кілька відповідей на це питання.

Український ринок оренди характеризується локальними монополіями, тому що навіть якщо на території умовного сільради землю обробляють кілька орендарів, то у власника паю в межах одного поля вибору зазвичай не існує. У такій системі координат орендна плата апріорі не може бути високою. Так, в середньому річна плата за оренду паїв в Україні становить близько 50 дол, тоді як в Європі - 250-300 дол. Тобто від мораторію втрачають насамперед землевласники.

Також власник не може вплинути на те, як орендар використовує землю, а орендар не зацікавлений в довгострокових інвестиціях і збережені родючості грунтів.

Портрет українського ринку можна доповнити передачею державних земель в оренду без аукціонів, іноді за символічну плату і на 49 років або у вигляді напівлегального договору на спільну обробку.

З 2016 року ситуація дещо змінилася. Використання земельних аукціонів з продажу і оренди державних земель стало обов'язковим, але старі договори залишилися. Їх дія поширюється на більшість державних земель, переданих в оренду. Скільки коштів втратило через це держава, можна уявити, проаналізувавши підсумки перших в Україні електронних земельних торгів, що відбулися 18 жовтня на платформі OpenMarket державного підприємства «сетах». У цей день була досягнута середня річна орендна плата, в чотири рази перевищує стартову позицію. Зараз через аукціони передано тільки 0,104 млн га.

Сіро-тіньовий продаж

«Продажна» частина ринку аграрних земель викривлена ​​схемами. Крім прямих продажів сільськогосподарських земель, які не потрапляють під дію мораторію, вона включає в себе ряд «сірих» і тіньових схем, в тому числі корупційних.

Один з найпопулярніших шляхів фактичного продажу - емфітевзис. У договорах емфітевзису не описує часові обмеження переданого права користування землею, але таке право користування можна продати і успадкувати. Тобто власник продає не землю, а право на її обробку хоч на двісті років. Популярність емфітевзису зростає: тільки в 2016 році за такими угодами до нових фактичним власникам перейшли понад 40 тис га - більше 11 тис ділянок.

Кількість ділянок, переданих на правах емфітевзису, третій квартал 2015 року - другий квартал 2017

Функцію емфітевзису може виконувати і договір оренди ділянки на термін до 50 років. При цьому при оформленні прав емфітевзису і довгострокової оренди на практиці може підписуватися пакет документів: генеральна довіреність на управління земельною ділянкою і навіть заповіт, які нащадки зазвичай оскаржують в суді.

Продати або отримати земельну ділянку, на який поширюється дія мораторію, можна також за допомогою міни, дарування, фіктивного боргу, договорів «заднім числом». Можна прогнозувати, що в Україні в умовах мораторію кількість «сірих» і тіньових схем буде тільки рости. Підтверджують це і оголошення на торгових сайтах.

Скажімо, досить зайти на сайт OLX і написати в пошуку «продам пай», як ресурс видасть чимало пропозицій. Оголошення, розміщені в жовтні 2018 року, свідчать, що в середньому за 1 га сільськогосподарських земель просять 30-70 тис грн або 1-2,5 тис дол.

дистрофічна іпотека

Один з найважливіших фінансових інструментів - іпотека - в аграрному секторі виглядає худий і навіть дистрофічній: 0,05% трансакцій. Хоча в Україні у вільному обігу перебуває близько 2,5 млн га земель - як площа Миколаївської області. Це землі для ведення особистого і підсобного сільського господарства, садівництва та городництва. Протягом 2016 іпотека застосовувалася для придбання менше 800 ділянок загальною площею всього 670 га.

За інформацією банків, земля при кредитуванні використовується переважно як додаткову заставу або як його елемент, коли заставою є цілісний майновий комплекс і нерухомість. Цікавим об'єктом банкіри називають масив площею більше 100 га.

З огляду на це, банкам в якості застави можуть бути цікаві аграрні землі державної і комунальної власності, а також власні консолідовані землі агропідприємств. Однак вони зараз не можуть бути предметом іпотеки через мораторій.

Унікальна українська модель

Отже, ринок землі сільгосппризначення в Україні вже є, і він перекошений в сторону оренди. Його туди «перекосив» мораторій. Іншими визначальними його рисами є перекручена напівлегальним схемами частина з купівлі-продажу і дистрофічна іпотека.

В цілому ж дизайн українського ринку сільськогосподарських земель можна охарактеризувати як «орендно-цвинтарний». Тобто власники майже нічого не можуть зробити зі своєю землею, крім як обробляти самостійно або здати в оренду. Ті, хто здають в оренду, згодом йдуть в кращий світ, передаючи землю в спадок, якщо є кому, а спадкоємці повторюють це замкнене коло. Ті, хто хочуть з нього вибратися, шукають шляхи - напівлегальні і нелегальні.

Куди рухається український ринок землі сільськогосподарського призначення? За проаналізований період кількість угод росло, найбільше - по оренді і емфітевзису, найменше - по іпотеці. Тобто якщо мораторій буде діяти, змін в структурі українського ринку землі сільськогосподарського призначення не передбачається.

Тому те, що «мораторій стримує запровадження ринку землі» - це навіть не міф, а велика брехня. Мораторій тільки робить цей ринок спотвореним. Саме таку його версію, безсумнівно, дуже скоро будуть пропонувати законсервувати - хто на рік, хто на п'ять, а деякі «турботливі» політики - назавжди.

джерело