Як прийняти квартиру в новобудові у забудовника: документи, акт приймання

1. Які документи брати на зустріч із забудовником
2. Як визначити термін передачі квартири
3. Як отримати неустойку, якщо забудовник порушив термін здачі
4. За яких недоліках не можна підписувати акти
5. Як виправляють недоліки
6. Запам'ятати

Рита вклалася в новобудову. Її побудували. Настав відповідальний момент: прийняти квартиру у забудовника.

Ніка Троїцька

маркетолог в нерухомості

Консультант - Андрій Таргашов, юрист

Рита прийшла в офіс забудовника, підписала папери, отримала ключі і увійшла в квартиру. Вона ще не знає, що розбите вікно в спальні вона буде змінювати за свій рахунок. А все через те, що вона не розібралася з паперами.

Сьогодні розповімо, як не повторити помилок Ріти. У цій статті - про процес приймання та документах, а в наступній - про штукатурку, стяжки і недоліки.

Раніше в циклі «Як купити квартиру в новобудові»:

1. Вибрати забудовника і не залишитися без грошей і квартири.
2. Заощадити при покупці квартири в новобудові : Три способи отримати знижку там, де все бояться просити знижку.
3. Оформити договір пайової участі : Як підготуватися і на що дивитися.
4. Оплатити квартиру в новобудові так, щоб вас не обдурили.

Які документи брати на зустріч із забудовником

Коли забудовник отримав від міської влади дозвіл на введення будинку в експлуатацію, він відправляє вам паперовий лист. У листі забудовник повідомляє, що будинок зданий, і запрошує на огляд квартири. Цього вимагає закон. Якщо забудовник класний, то він ще й подзвонить вам, і відправить смс.

Якщо ви купили квартиру у середньостатистичного забудовника, він може не відправити вам смс. Тому підпишіться на його групу в соціальних мережах - так ви швидше дізнаєтеся про передачу квартир. Коли забудовник почне видавати ключі, самі зателефонуйте йому і узгодьте зручний час для приймання.

Приймання пройде в два етапи. Спочатку ви зустрічаєтеся з забудовником в офісі, щоб звірити документи. Потім ви разом з усіма пайовиками йдете оглядати квартиру на предмет недоліків. Якщо все влаштовує - підписуєте акт, і приймання завершена. Якщо не влаштовує - складаєте претензію, забудовник виправляється, і по новій.

Прийти в офіс повинні одночасно всі пайовики, хто вказаний в ДДУ, кожен з паспортом. Оригінал договору пайової участі теж потрібен: по ньому забудовник переконається, що у вас є право на цю квартиру.

Якщо живете в іншому місті, а ДДУ оформили на кількох людей, оформіть у нотаріуса довіреність на когось одного, і він поїде приймати.

Віка і Вася жили в Якутську, а квартиру купили в Новосибірську. Оформляли ДДУ на двох, тому до приймання Вася оформив на Віку довіреність. Там він вказав, що Віка буде представляти його інтереси на приймання цієї квартири.

Іноді ДДУ оформляють на літніх батьків, а квартиру приймають дорослі діти, щоб не доставляти батькам клопоту. Тоді їм теж знадобиться довіреність.

На зустрічі з пайовиків забудовники часто пропонують підписати акти приймання-передачі не дивлячись. Не піддавайтеся на вмовляння забудовника: спочатку дивіться квартиру, потім вирішуйте, підписати акт чи ні.

Ще іноді забудовник пропонує підписати акти голосування з вибору керуючої компанії. Але робити це зараз безглуздо: ви поки не власник, так що голосування буде незаконним.

Коли Рита брала квартиру, забудовник запропонував їй відразу стопку документів: «Давайте підпишемо, а потім вже підемо в квартиру, щоб туди-сюди не бігати і не витрачати ваш час». Рита підписала акти, а потім виявила в спальні розбите вікно. Забудовник міняти вікно відмовився: «Та це ваші ремонтники піди і розбили!». За заміну скла довелося платити Риті. Втратила 16 тисяч рублів.

Як визначити термін передачі квартири

У ДДУ пишуть, скільки часу є у забудовника на передачу. Після закінчення цього терміну пайовик отримує право на неустойку. Тому важливо правильно визначити, з якого моменту починається відлік.

У вас в ДДУ вказана дата, коли забудовник повинен отримати дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Зазвичай це формулюють так: «Забудовник зобов'язується отримати дозвіл на введення житлового будинку в експлуатацію в першому півріччі 2017 року». Це означає, що забудовник повинен отримати дозвіл до 30 червня 2017 року включно.

Якщо забудовник встигне отримати дозвіл на введення до цієї дати, то термін передачі починається з того дня, коли забудовник отримав дозвіл.

У Віки в ДДУ написано, що забудовник повинен отримати дозвіл в четвертому кварталі 2015 року, а передати квартиру - протягом 80 днів. Забудовник отримав дозвіл на введення 30 листопада 2015 року. Відлік пішов з 1 грудня 2015. Забудовник повинен передати квартиру Віке до 18 лютого 2016 року включно.

Якщо забудовник не встигне отримати дозвіл на введення в термін по ДДУ, то відлік часу на передачу почнеться в останній день терміну по ДДУ.

Якщо забудовник передає вам квартиру хоч на день пізніше вийшла дати, у вас з'являється право на неустойку. Якщо забудовник здає квартиру впритул до закінчення терміну передачі, він зацікавлений якомога швидше підписати акти приймання-передачі.

Люда купила квартиру в новобудові за 5 млн рублів. Забудовник повинен був передати квартиру до 18 лютого 2016 року включно, але передав тільки 28 лютого. Люда написала претензію забудовнику і отримала за 10 днів прострочення неустойку в 36 500 рублів.

У ДДУ зазвичай вказують і термін, протягом якого ви повинні прийняти квартиру. Його відраховують з того моменту, як ви отримали повідомлення від забудовника, що будинок зданий і готовий до передачі.

В акті приймання-передачі обов'язково повинна стояти фактична дата приймання. Якщо ваш забудовник порушив термін передачі, акт підтвердить ваше право на неустойку.

Як отримати неустойку, якщо забудовник порушив термін здачі

Щоб отримати неустойку, напишіть забудовнику претензію в двох примірниках. Один віддаєте забудовнику, на другому вам проставлять штамп з датою отримання претензії. Забудовник повинен письмово відповісти на неї протягом 10 днів.

Нормальний забудовник подзвонить вам і запросить в офіс, де торгуватиметься і запропонує компенсацію за прострочення. Щоб не помилитися, порахуйте заздалегідь, на яку суму можете претендувати. Стандартна формула неустойки така:

Ілля купив квартиру за 4 млн рублів, підписав акти 12 червня 2016. Забудовник порушив термін здачі на 73 дня. Ключова ставка дорівнює 11%:

Якщо під час прострочення ставка змінилася, то кількість днів з різними ставками вважають окремо. Для кожного періоду вважають свою неустойку, потім підсумовують.

Якщо ви домовитеся з представником забудовника про суму компенсації, то підписуєте угоду про досудове врегулювання спору.

Добре, якщо в ньому ви домовитеся вказати не тільки суму неустойки, а ще й термін, в який забудовник вам виплатить гроші.

Якщо ви не домовитеся про компенсацію з забудовником, звертайтеся до суду. Суди в таких випадках найчастіше стають на бік пайовика, а на забудовника ще й можуть накласти штраф у розмірі 50% неустойки. Якщо виграєте в суді, забудовника зобов'яжуть виплатити вам неустойку, суму штрафу та судові витрати.

За яких недоліках не можна підписувати акти

Перед прийманням ви повинні бути морально готові до того, що недоліки будуть, тому що всі забудовники будують з недоліками, просто одні - більше, інші - менше. Ваше право на якісну квартиру захищають три закони:

За ним забудовник зобов'язаний усунути недоліки в квартирі або компенсувати вам витрати на їх виправлення.

Недоліки фіксують в дефектному акті. Його складають у двох примірниках: один - вам, другий - забудовнику.

Недоліки поділяють на два типи: суттєві і не дуже. Залежно від того, які у вас недоліки, ви підписуєте або не підписувати акти приймання-передачі.

Істотними називають ті недоліки, при яких неможливо жити в квартирі: непрацююча каналізація, дірки в стінах і вікнах, зламані вхідні двері. Якщо в квартирі є хоча б один істотний недолік, відмовляйтеся підписувати акт приймання-передачі. Список недоліків зафіксуйте в дефектному акті. Після того, як забудовник їх виправить, ви підписуєте акти з фактичною датою приймання.

Несуттєві недоліки - ті, які не заважають жити в квартирі: ями і горби в штукатурці, подряпини по склу на вікнах, непрацюючий доводчик на двері в під'їзд. При таких недоліках ви підписуєте дефектний акт і акт приймання-передачі.

Якщо ви не підписали акт приймання-передачі при несуттєвих недоліки, то через два місяці забудовник може зі свого боку скласти односторонній акт. Якщо забудовник доведе, що ви навмисно ухиляєтеся від приймання квартири: знали про передачу квартири, але не стали приймати, - він без вашої згоди передає вам квартиру. Тепер за неї відповідаєте тільки ви.

Якщо ви підписали акт приймання-передачі, але потім виявили недоліки, нестрашно. Якщо забудовник працює по 214-ФЗ, то на будинок дає гарантію на п'ять років, три роки - на інженерне обладнання: трубопроводи, системи опалення та вентиляції. Ваше завдання - написати забудовнику: перерахувати недоліки, які треба усунути, і дочекатися їх виправлення.

Закон не відносить конкретні недоліки до суттєвих або несуттєвим. Якщо ви не підписуєте акт приймання-передачі, обов'язково запишіть в дефектному, що відмовляєтеся приймати квартиру, тому що недолік - істотний.

Якщо у вас в квартирі істотні недоліки, не підписуйте акти приймання-передачі

Як виправляють недоліки

Найчастіше забудовники не погоджуються компенсувати дольщику витрати на усунення недоліків, а пропонують виправити їх силами своїх підрядників. Якщо це ваш випадок, готуйтеся чекати.

Закон зобов'язує забудовника усунути недоліки «упродовж розумного строку», але ніде не сказано, що таке цей термін. Можливо, якісь недоліки вам простіше усунути самим, а не чекати забудовника. Користуйтеся здоровим глуздом.

З досвіду, якщо пристойний забудовник одночасно здав 150 квартир, пайовики отримують виправлення за 3 тижні. Якщо квартир 500 - виправляти будуть 1,5 місяця. Якщо одночасно здали 1000 квартир, то на усунення недоліків може піти 3 місяці, і це швидко.

Якщо ви ще не підписали акти приймання-передачі, то і ключі не отримали. Щоб виправити недоліки, забудовник сам домовиться з підрядниками, ті візьмуть у нього ключі від вашої квартири і виправлять недоліки. Після цього забудовник запросить вас на повторну прийомку.

Якщо ви вже підписали акти приймання-передачі, забрали ключі, але дефектний акт із забудовником таки склали, то чекайте дзвінка від забудовника. З вами узгодять час, коли будівельники прийдуть виправляти недоліки. Ключі тільки у вас, тільки ви зможете відкрити квартиру будівельникам.

Якщо ваш забудовник вчасно добудував будинок, в термін передав ключі, у вашій квартирі немає недоліків, ви підписали акти, - вітаю. Познайомте мене з цим забудовником.

Якщо щось пішло не так, не засмучуйтеся. Порушить забудовник терміни - у вас з'являється право на неустойку. Виявите в квартирі недоліки - у вас право на їх виправлення силами забудовника. Коли пайовики перестануть прощати забудовникам прострочення і недоліки, забудовники навчаться якісно будувати і вчасно здавати будинки.

Запам'ятати

1. На приймання беріть з собою всіх пайовиків, хто вказаний в вашому ДДУ, кожен повинен бути з паспортом. ДДУ теж не забудьте.
2. Не підписуйте акти приймання до того, як огляньте квартиру.
3. У ДДУ вказують три терміни: один - коли забудовник повинен отримати дозвіл на введення будинку в експлуатацію, другий - коли передати вам квартиру, третій - коли ви повинні її прийняти.
4. Якщо забудовник порушив термін передачі, пишіть претензію і домовляйтеся про неустойку.
5. Забудовник зобов'язаний усунути недоліки в квартирі або компенсувати вам витрати на їх виправлення.
6. Не підписуйте акти приймання-передачі, якщо у вас в квартирі істотні недоліки.