Договір з агентством з нерухомості: укладати чи ні?

1. очима юриста
2. Декілька порад

У сьогоднішній ситуації на ринку житла, коли більшість покупців відклало покупку квадратних метрів через постійно міняє обмінного курсу валют, продавці змушені все частіше звертатися за допомогою в агентства нерухомості (АН). Крім того, не секрет, що багато об'єктів уже давно числяться в базі даних ріелторів, тому, щоб знайти квартиру або будинок від господаря, покупцеві потрібно сильно потрудитися.

Журналісти порталу «Дах» разом з юристом по житловому праву Бахитом Касимбековим, президентом Об'єднаної асоціації ріелторів РК Оленою Грива, гендиректором регіонального АН «Контакт», Сайлаубеком Ескаліевим розібралися в перипетіях угод з посередниками.

Наявні на сьогоднішній день типові договори містять найменування сторін, предмет договору, згідно з яким клієнт доручає, а АН за свій рахунок проводить роботу з пошуку покупця або об'єкта нерухомого майна. У них також вказується адреса нерухомості, її вартість, зобов'язання клієнта перед АН зі сплати винагороди (порядок, терміни).
В обов'язки АН входить: пошук і відбір покупців, проведення з ними переговорів, отримання що знаходиться у відкритому доступі інформації про об'єкт нерухомості і його характеристиках (через Цони, БТІ, портал egov.kz).
У свою чергу покупець зобов'язується: не проводити самостійних зустрічей і переговорів з продавцями і покупцями, не розголошувати суми і порядок виплати винагороди АН.

Далі, згідно з умовою про винагороду і порядку розрахунків, клієнт АН повинен дати зобов'язання про виплату 50% від суми винагороди (так званий аванс) при оформленні угоди про завдаток, а решту суми виплатити в день підписання договору купівлі-продажу або іншого документа про відчуження об'єкта .

Що стосується відповідальності сторін, то при простроченні сплати винагороди клієнт повинен виплатити АН пеню в розмірі 1% від загальної суми за кожен прострочений день. Крім того, клієнт не має права протягом року з дня підписання договору про надання послуг з АН здійснювати операцію з відчуження нерухомості за участю осіб, доступ до яких став можливим в результаті роботи агентства. У разі порушення даного пункту і при відсутності сплати винагороди клієнт повинен виплатити штраф у розмірі 10% від вартості об'єкта протягом трьох днів з моменту пред'явлення претензії з боку АН.

Наступний підрозділ «Термін дії, зміна, доповнення та розірвання договору» описує термін вступу в законну силу договору і його закінчення. При цьому в разі відчуження особі об'єкта, запропонованого агентством, після закінчення дії угоди або його припинення в односторонньому порядку клієнт не звільняється від виплати винагороди агентству.
Тут є цікавий пункт: якщо клієнт після закінчення терміну дії договору не розриває його протягом трьох днів, то він автоматично продовжується на повторний термін.

Згідно з умовами про порядок розгляду спорів, всі розбіжності, що виникають між сторонами за угодою або в зв'язку з ним, повинні вирішуватися шляхом переговорів. При неможливості такого результату боку можуть звернутися до суду.

очима юриста

Деякі пункти представлених типових договорів викликали подив і нарікання у юристів. Так, Бахит Касимбеков вважає, що договір з АН повинен включати не тільки поняття сторін, їх юридичні адреси, права, обов'язки, а також їх обопільну відповідальність:

1. Предметом документа повинен бути кінцевий результат роботи ріелтора, що має на увазі вчинення правочину щодо нерухомості, а не просто пошук житла.
2. Після закінчення терміну дії угоди сторони завершують цивільно-правові відносини і ніякі санкції до клієнта по його закінченні застосовуватися не повинні.
3. У договорі повинен бути вказаний кінцевий термін його дії без автоматичного продовження.

В цілому, на думку Бахита Касимбекова, тексти типових договорів досить сирі, не до кінця допрацьовані, в них в односторонньому порядку ущемлені права клієнтів.

За словами Олени Грива, багато агентств Алмати і Астани йдуть назустріч клієнтам і вносять необхідні зміни, якщо вони не суперечать вимогам законодавства РК. За словами експерта, алматинцев, наприклад, частіше за все не влаштовують умови по виплаті штрафних санкцій - зазвичай вони просять зменшити їх наполовину: з 1 до 0.5%.

А ось на думку Сайлаубека Ескаліева, що працює не тільки в Алмати, але і в регіонах, укладати подібні договори з включенням повного комплексу інтересів компанії - право будь-якого агентства з нерухомості, оскільки на ринку багато недобросовісних клієнтів. При цьому, за його словами, зміна умов на прохання клієнтів відбувається часто.
Однак умова про штрафні санкції, що накладаються на порушників договір клієнтів, - це останнє, що може змінити агентство.
- Запроваджуючи штрафи за показ або продаж об'єкта без відома агентства або ріелтора, посередники намагаються захиститися від недобросовісних клієнтів, які іноді домовляються про пошук об'єкта або покупця з декількома компаніями відразу, - зауважив Ескаліев.

У той же час багато агентств пропонують клієнтам укладати ексклюзивні договори, які передають АН монопольні права з продажу об'єкта або пошуку покупця. Тобто в цьому випадку продавець житла не має права звертатися в інші агентства.
- Ексклюзивні договори укладаються рідко, за рекомендаціями колишніх клієнтів, так як тут все залежить від високого професіоналізму ріелтора. Адже при укладанні цієї угоди посередник бере на себе зобов'язання знайти чи продати об'єкт за досить короткий термін - від 3 до 7 днів, - пояснила Олена Грива.

До слова, ціна питання ріелторських послуг на казахстанському ринку нерухомості представлена на сьогоднішній день в наступному діапазоні:
- в Алмати і Астані за продаж або купівлю об'єкта вартістю менш 36 млн тенге (еквівалент колишніх $ 100 000) - 360 000 тенге, за об'єкт дорожче 36 млн - 1% від вартості нерухомості;
- в регіонах при вартості об'єкта до 7 млн - 200 000 тенге, понад 8 млн тенге - 250 000 тенге.

Натомість продавець може розраховувати на цілий комплекс послуг.
- Це і перевірка документів на готовність до продажу, та їх коригування при необхідності, повний супровід угоди, надання машини і багато іншого, - пояснила Олена Грива.

Декілька порад

Тим, хто збирається скористатися послугами АН або ріелторів, слід:
1. Переконатися в тому, що в договорі вказано кінцевий результат роботи.
Часто в угодах написано, що АН за свій рахунок проведе роботу з пошуку об'єкта нерухомості, максимально наближеного до вимог клієнта. Таке формулювання розмиває обов'язки посередників.

2. Проводити оплату АН або ріелтору після завершення угоди.
Тобто обов'язок по 50% -й передоплаті так званого авансу краще виключити.

3. Вказувати граничний термін дії договору і не погоджуватися на пролонгацію.
На вчинення типовий угоди зазвичай потрібно близько одного-двох місяців.

4. Перед підписанням договору проконсультуватися з досвідченим юристом.
У разі відмови АН внести зміни в договір або в наданні документа для вивчення його умов юристом краще пошукати іншого посередника.

5. У договорі має бути конкретизована відповідальність АН або ріелтора.
Так, зрив угоди через неправильно оформлені документи або подальших претензій третіх осіб може спричинити виплату клієнту АН неустойки, застави або інших гарантій.

6. Відповідальність клієнта повинна вказувати конкретні порушення з його боку.
При цьому розмір матеріальних збитків не повинен перевищувати розмір винагороди, яку клієнт зобов'язався сплатити агентству.

7. У договорі повинні бути чітко описані умови розірвання договору.
Варто подбати про таку можливість, коли покупець або продавець може передумати співпрацювати з АН або вирішить здійснити операцію самостійно.