Банкрутство забудовника і пільги пайовика

1. Страхування відповідальності забудовника
2. Подача заяви в арбітражний суд
3. Процедура банкрутства забудовника
4. Пільги пайовика при банкрутстві забудовника
5. Передача незавершеного будівництва

Квартира, що купується в іпотеку в новобудові, підкуповує своєю порівняно дешевої ціною, але і як у будь-якій грошовій операції з попереднім перерахуванням грошей, тут існують великі ризики. Один з них - можливе руйнування будівельної кампанії. Яка ж захист пайовика при банкрутстві забудовника існує сьогодні?

Банкрутство забудовника - один з ризиків в іпотеці та причина довгобуду

зміст сторінки

Виплачуючи грошовий внесок, згідно з договором, укладеним із забудовником, пайовик фактично є його кредитором, з тією різницею, що замість він розраховує отримати не гроші з відсотками, а житлову площу. На жаль, його сподівання здійснюються далеко не завжди.

Прийнятий у 2004 р закон N 214-ФЗ про пайову участь частково захистив пайовика:

• від «сірих» хитромудрих схем, при яких проводилося нелегальне стягування грошей за квартиру, а сама квартира ніде в документах не фігурувала як конкретний об'єкт: мета такої схеми - подвійні продажу;
• необґрунтованого завищення ціни;
• необмеженого терміну будівництва.

Однак закон про пайову участь ніяк не захищає пайовика від банкрутства забудовника.

Страхування відповідальності забудовника

Починаючи з 1-го січня 2014 р був прийнятий закон про обов'язкове страхування в пайовому будівництві.

Страхування відповідальності забудовника захищає пайовика від банкрутства забудовника Серед трьох варіантів страховки найпопулярніша - страхування відповідальності забудовника:

Якщо настає банкрутство забудовника, страхова кампанія повинна відшкодувати втрати пайовика.

[attention type = red] Закон поширюється лише на тих, хто вступив в пайову участь не раніше 2014 р Для більш ранніх учасників, а також для ЖБК цей закон не діє. [/ Attention]

Однак може виникнути ситуація, коли страхова кампанія фізично не може виплатити страховки всім постраждалим і сама стає банкрутом. При подвійному банкрутство відповідальність перед пайовиками ділиться порівну між забудовником і страхової кампанією.

Подача заяви в арбітражний суд

Банкрутство забудовника визнається в тому випадку, якщо він більше трьох місяців не може зробити обов'язкові платежі кредитору в розмірі понад 300 000 руб.

Щоб визнати його банкрутом, необхідна процедура спостереження.

Покупець квартири протягом місяця з моменту порушення справи про банкрутство забудовника може написати заяву в арбітражний суд з обґрунтуванням своїх вимог.

Подати заяву в суд при процедурі банкрутства пайовик необхідно протягом місяця подати заяву потрібно обов'язково не пізніше 30 днів - хто не встигне, може залишитися і без грошової компенсації, і без житла.

Протягом двох місяців формуються реєстри вимог кредиторів.

Суд розглядає в першу чергу заяви тих учасників, у яких є договір з правом придбання житла, укладений із забудовником, і виконали в строк всі свої зобов'язання.

До заяви в арбітражний суд повинні бути додані як сам договір, так і документ, що підтверджує відсутність боргу за договором.

Процедура банкрутства забудовника

Примітно те, що на користь пайовиків в закон N 127-ФЗ про банкрутство був введений в IX главу параграф § 7 з важливими доповненнями:

У IX чолі закону N 127-ФЗ про банкрутство з'явився параграф § 7 з важливими доповненнями на користь пайовика.

• крім грошових вимог, які раніше були єдино можливою претензією, пайовик має право вимагати від забудовника належну йому квартиру;
• вимоги всіх учасників відтепер поміщаються в два реєстри:
  • реєстр кредиторів - заяви тих, хто бажає повернути гроші;
  • реєстр учасників пайового будівництва, бажаючих отримати житло.

Перед подачею заяви пайовик повинен визначитися з вибором реєстру, так як в процесі судового розгляду поміняти його може бути складно.

Теоретично процедура банкрутства виглядає начебто нескладної, але в реальності вона запускається з великими труднощами, так як виходить, що мало хто зацікавлений у банкрутстві забудовника, навіть уповноважені органи, змушені ініціювати це процес, і як не дивно, самі ошукані пайовики.

Звичайні справи про банкрутство з чисто грошовими вимогами кредиторів вирішуються легше.

У справах про банкрутство забудовника відбувається постійна плутанина і зрушення в реєстрі боржників через пріоритету одних кредиторів перед іншими. В результаті процедура повернення боргів в порядку черговості затягується надовго.

Пільги пайовика при банкрутстві забудовника

Параграф § 7 IX-го розділу закону про банкрутство передбачає цілий ряд пільг для пайовика. Зокрема, визнається пріоритет пайовиків перед іншими конкурсними кредиторами.

Тепер розберемося, хто такі конкурсні кредитори. Говорячи простіше - це люди, які претендують на повернення боргів, і уповноважені органи повинні їх розподілити по черзі.

Пайовик при банкрутстві має пріоритет перед іншими кредиторами четвертої черги. У процедурі банкрутства існують чотири черги кредиторів:

1. В першу чергу - ті, кому належить виплата компенсації за заподіяння шкоди для життя або здоров'я:
   • наприклад, робочому, загиблому на будівництві або став інвалідом;
   • перехожому, якому на голову скинули будівельне сміття і т. д.
2. У другій черзі - ті, у кого укладено трудовий договір із забудовником (робочі, майстра, інженери, архітектори і т. Д.).
3. У третій черзі - учасники пайового будівництва, тобто пайовики.
4. У четвертій - всі інші кредитори (підрядники, уповноважені органи, банки і т. Д.).

Таким чином, незважаючи на пільги, пайовики - лише треті в черзі.

Уповноважені ж органи, що збуджують процедуру про банкрутство - взагалі останні: тепер зрозумілий їх малий інтерес в ініціюванні подібних процесів. Ось таке ось протиріччя.

У параграфі § 7 є також пільги щодо передачі пайовикам житлових приміщень при завершеному і незавершеному будівництві:

• Якщо будівля побудована, то квартири просто розподіляються між учасниками пайового будівництва.
• Якщо будівництво не завершено, то пайовики мають право утворити житлово-будівельний кооператив для завершення будівництва за власний кошт.

Передача незавершеного будівництва

Один з варіантів при незавершеному будівництві - створення пайовиками ЖБК і добудовування своїми силами. У передачі незавершеного будівництва є також свої труднощі:

• Не всі пайовики висувають вимоги про отримання квартир, половина може перебувати в реєстрі кредиторів, тобто вимагати повернення грошей.
• Передача незавершеного будівництва проводиться, якщо вартість власності забудовника (це - недобудований об'єкт разом із земельною ділянкою) не більш як 5% всіх сумарних вимог учасників будівництва, або при доплаті відсутніх до 5% коштів на депозит арбітражного суду.
• Якщо майна боржника не вистачає на виплати кредиторам першої-другої черги, члени ЖБК повинні внести на депозит арбітражного суду суму, яка покриває цю різницю, але не більше 10% вартості всіх прав забудовника на земельну ділянку і будівельний об'єкт.

Хоч процедура банкрутства забудовника йде з тяганиною, і недобудованих будинків досі багато, віз все ж повільно, зі скрипом, але рухається, і пайовики в кінці кінців отримують свої квартири. Адже правда на їхньому боці, а влади і будівельні фірми не хочуть втрачати обличчя, адже наступного разу їм уже не повірять.

Відео: Що робити при банкрутстві забудовника

Оцінка статті: