Аукціон уряду Москви з продажу нерухомості

1. чим багаті Всього зараз у володінні міста Москви в особі департаменту міського майна знаходиться...
2. Чорний ящик або прозорий процес
3. аукціонів бути

чим багаті

Всього зараз у володінні міста Москви в особі департаменту міського майна знаходиться 59,228 тис. Об'єктів загальною площею 46 млн. Кв.м, наводить дані директор департаменту стратегічного розвитку NAI Becar Костянтин Корольов, відзначаючи, що точно встановити частку офісів і торгових об'єктів дуже складно. За його даними, за останні два роки обсяг торгів такого типу в грошовому вираженні практично не змінювався і становив 19,4 млрд. Руб. в 2012 році і 21,6 млрд. руб. в 2013 р Статистика за 2014 год к моменту написання статті підрахована не була, проте є ймовірність того, що в році, що минає показник може бути трохи менше, ніж в попередні роки, уточнюють експерти.

«Обсяг належать місту площ в останні роки поступово скорочується, так як столична влада через аукціони розпродають своє майно, а нові приміщення з'являтися перестали, після того як влада ввела виплату" частки міста "по новим проектам грошима, а не квадратними метрами», - зазначає керуючий партнер консалтингової компанії DNA Realty Антон Білих. Крім того, за даними Костянтина Королева, зараз одним з основних завдань міста є реорганізація і ліквідація зайвого числа ГУПов, тому продажі на аукціонах уряду Москви часто йдуть саме по цих об'єктах.

Проте, за останні кілька років з молотка були продані кілька знакових об'єктів, які раніше належали уряду Москви. До таких угод, перш за все, відноситься продаж готелю «Національ», власником якої в 2011 році стала група БІН, що заплатила за легендарний готель 155 млн. Доларів.

Гучний резонанс на ринку також отримала продаж власнику мережі Azimut Hotel Олександру Клячину інший знаменитого готелю - «Метрополь» за 8,87 млрд. Руб. і придбання Роком Нісанова і зарах Ілієвим ділянки № 15 на території Москва Сіті за 7,2 млрд. руб.

Що рік прийдешній нам готує

Досить цікавим може стати і січень 2015 року, на який заплановано аукціон з продажу будинків-книжок на Новому Арбаті . «Попередньо, я вважаю, що інтерес до цих проектів можуть проявити деякі інвестори, але ажіотажу явно не буде, так як Стилобатна (торгові) частини цих будинків давно продані і знаходяться у власності інших осіб, а на офісному і готельному ринку зараз ситуація не хороша, щоб масштабно вкладатися в такі проекти », - вважає Антон Білих.

За даними керуючого директора відділу ринків капіталу CBRЕ Андрія Новикова, враховуючи поточний курс рубля (1 руб. = 55 руб.), Вартість 1 кв. м становить близько 1,6 - 1,8 тис. доларів за 1 кв. м, що для даного району Москви є низькою ціною. «При цьому, однак, необхідно враховувати, що будівлі продаються з обтяженнями, в залежності від природи і обсягу яких запитувана стартова ціна може виявитися як високою, так і низькою», - зазначає експерт. Наприклад, важливо зрозуміти, чи можливо при покупці поява міноритарного акціонера, яким може бути борг перед третіми особами, чи буде укладений довгостроковий договір оренди, наводить приклади експерт, наголошуючи на тому, що всі ці фактори будуть впливати на профіль можливого покупця і ціну, яку інвестор запропонує за актив.

На його думку, іншим фактором завищення або заниження поточної ціни може стати адміністративний ресурс потенційних інтересантів. «Так, для деяких компаній, з огляду на їх можливості щодо зняття обтяжень, даний рівень цін може здатися вельми цікавим», - говорить він. У той же час експерт не виключає, що потенційний інвестор, що володіє всіма компетенціями, необхідними для покупки будинків-книжок на Арбаті, може захотіти почекати ще більшого зниження вартості в доларовому вираженні: або за рахунок курсу, або за рахунок зниження стартової ціни.

Втім, за даними заступника генерального директора групи компаній RRG Евеліни Ішметовой, біля будинків-книжок є ряд проблем юридичного характеру, які поки не вирішені і можуть вплинути на сам факт проведення торгів. «Зокрема, незрозумілі взаємини з власниками та орендарями частини приміщень в цих об'єктах», - зазначає вона. На думку експерта, після вирішення цих питань, а також проблеми з паркуванням, будівлі можуть бути цікаві для розвитку під багатофункціональні центри або офісні об'єкти.

Чорний ящик або прозорий процес

Процедура подачі заявки на аукціон і участі в ньому нескладна. «Вона іноді змінюється, але зазвичай схема наступна: вивчення лотів, подача заявки, внесення завдатку в розмірі від 10 до 25% від вартості лота, торги, підписання договору переможцем і виплата грошей», - говорить Антон Білих. Якщо переможець торгів відмовляється від укладання угоди, то він втрачає завдаток, нагадує експерт.

Ціни на міські приміщення прагнуть до ринкових, в свою чергу зазначає Евеліна Ішметова. За її словами, інтерес представляє не сама ставка, а можливість орендувати або купити те чи інше приміщення, яке не представлено на ринку комерційної нерухомості. Крім того, на думку експерта, інтерес можуть викликати приміщення для пільгових категорій і об'єкти культурної спадщини.

В цілому, на думку Костянтина Королева, за останні роки управління міською нерухомістю покращився і продовжує поліпшуватися і далі. «Підвищується прозорість цього процесу за рахунок відкритої публікації даних на порталі data.mos.ru, переведення торгів на електронні майданчики, приведення в порядок документів на самі об'єкти. Ще кілька років тому у міста більше 30% майна взагалі не було інвентаризовано », - пояснює він.

«Система, звичайно, стала набагато прозоріше, але все ж на найбільші аукціони потрапляють далеко не всі бажаючі», - уточнює Антон Білих. Наприклад, ті ж торги з продажу «Національ» і «Метрополя» пройшли фактично без збільшення стартової ціни і з мінімальним числом учасників, деякі з яких навіть не підвищували ціну в ході аукціону, зазначає він. «Що ж стосується невеликих об'єктів, до яких не виявляють інтересу великі структури, то тут конкуренція цілком ринкова», - вважає експерт. Крім того, буває, що на аукціони виходять торгові приміщення біля метро або в хороших місцях, на які відразу вишиковується черга з бажаючих.

аукціонів бути

У власності міста до цих пір знаходиться досить багато порожніх або напівпорожній будівель, зазначає Костянтин Корольов. На його думку, можливо, варто було б розіграти кілька конкурсів на управління таким майном серед комерційних компаній, щоб більш ретельно керувати всім величезним пулом нерухомості, що є у Москви. «Особливо це важливо, враховуючи, що 85% об'єктів мають площу менше 1 тис. Кв.м і ще 12% - менше 5 тис. Кв.м, а це занадто багато навіть для департаменту уряду», - говорить він.

У свою чергу, Антон Білих, і зовсім вважає, що місту слід максимально позбутися нерухомості-небудь через аукціони, або шляхом надання переважного права викупу сумлінним орендарям. «Це зовсім не функція міста - здавати площі в оренду », - пояснює він. А Евеліна Ішметова вважає, що уряду Москви необхідно зберігати певну кількість приміщень у власності міста для здачі в оренду пільговим категоріям орендарів, зокрема, для підтримки малого бізнесу.

Втім, рішення чи варто продавати з молотка всі наявні приміщення або залишити щось «на чорний день», як завжди, залежить тільки від міської влади, які далеко не завжди зважають на думку учасників ринку.

Автор: Вікторія Андрєєва спеціально для OfficevMoskve.ru

Комерційні площі, що належать уряду Москви

Площа Кількість об'єктів до 1 000 кв. м 50066 До 5 000 кв.м 7169 До 10 000 кв.м тисячу чотиреста шістьдесят-дев'ять до 20 000 кв.м 433 до 50 000 кв.м 75 Більше 50 000 кв.м 16

* За даними компанії NAI Becar