Юридичні аспекти купівлі нерухомості в Криму

1. Підводні камені угод з нерухомістю в Республіці Крим
2. Купівля житла в новобудовах Криму
3. Порядок реєстрації угод купівлі-продажу нерухомості в Криму

Інтерес до нерухомості в Криму величезний. Однак оформлення угод купівлі-продажіпо раніше пов'язане з величезними труднощами.

При загальному великому інтересі до кримської нерухомості, про юридичний бік грамотного оформлення прав власності хвилюються мало. Якщо подивитися то цифри приголомшать. «Купити будинок в Криму» - майже 30 тис. Запитів, «нерухомість в Криму» - понад 40 тис. Запитів. Тим часом, «реєстрація нерухомості в Криму» - всього 241 запит, «Росреестр в Криму» - 530 запитів, «кадастр + Крим» - 185 запитів. Тобто серйозно замислюються про угоди в сотні разів менше людей, ніж «прицінюються».

Підводні камені угод з нерухомістю в Республіці Крим

На сьогоднішній день в Криму існує певний ряд складнощів , Пов'язаних з купівлею нерухомості, і найголовнішою з них є відсутність правової інформації про об'єкт нерухомості. Так, наприклад, купуючи квартиру, громадяни не можуть перевірити її на «юридичну чистоту», адже доступ до державного реєстру речових прав на нерухоме майно України для Криму закритий.

Таким чином, потенційний покупець не має можливості упевнитися в тому, що продавець нерухомості справді є її власником, а документи, які він висуває на підтвердження своїх прав, не є підробкою.

Також, на шляху до вирішення квартирного питання покупця може підстерігати ще одна складність - квартира може виявитися проданої кільком особам одночасно як в Росії, так і в Україні.

Крім того, потенційний об'єкт покупки може перебувати в заставі (іпотека), під арештом і т. Д.

Керуючий партнер юридичної компанії A LINEA Юрій Аксьонов попереджає: «Останнім часом широко відомою стала махінація з дорученнями. Так, власниками багатьох об'єктів нерухомості в Криму є громадяни України, які проживають не на території півострова і планують провести відчуження майна за допомогою видачі довіреностей на третіх осіб, які і будуть нерухомість продавати. Слід мати на увазі, що продаж нерухомості за дорученням може бути оскаржена в подальшому самими ж власниками, які можуть відмовитися від факту видачі ними довіреності, відкликати довіреність і в судовому порядку вимагати повернення нерухомості ».

За словами експерта, «заслуговує на увагу таку обставину: в разі видачі довіреності на території України, як правило, у покупця нерухомості в Криму відсутня можливість комунікації безпосередньо з власником, який видав довіреність. Зазначеним обставиною якраз і користуються шахраї, які, маючи інформацію про будь-якому об'єкті нерухомості, підробляють доручення, отримують задатки за продаж нерухомості покупцям і ховаються ».

«У той же час, відшкодування матеріального збитку покупцям, який передав шахраям задатки за нерухомість, видається важким і практично позбавленою перспективи завданням», - стверджує Юрій Аксьонов і звертає увагу на те, що угоди, вчинені за законодавством Росії щодо майна, яке перебуває в Криму , не визнаються в Україні і, навпаки, - покупка в Україні кримської нерухомості не має юридичної сили в РФ.

Очевидно, що в такій суперечливій ситуації виникли сприятливі умови для наступної махінації: продаж майна в Криму в рамках російського правового поля і визнання даної угоди недійсною в українських судах.

Так, в Україні був прийнятий закон «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15.04.2014 р № 1207-VII (далі також - Закон України від 15.04.2014 р № 1207-VII) .Відповідно до частини 5 статті 11 цього Закону будь-яка угода щодо нерухомого майна в Криму, в тому числі, земельних ділянок, укладена з порушенням українського законодавства, є недійсною і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Після торішнього затишшя навесні 2015 р Криму активізувався ринок житла в нових будинках.

Купівля нерухомості такого типу, як правило, є більш доступною за ціною, в зв'язку з тим, що будівництво може перебувати на початковій стадії, що зумовлює певні ризики.

Градація ризиків досить обширна і включає в себе какнедобросовестного забудовника, таки явного шахрая (наприклад, «фірма-одноденка»), «заморозку» будівництва будинку, наприклад, з причини того, що інші пайовики недобросовісно вносять свої внески, введення будинку в експлуатацію пізніше наміченого терміну, і т. д.

Купівля житла в новобудовах Криму

При покупці житла в новобудовах на перший план виходить наявність у забудовника всіх реєстраційних, установчих та дозвільних документів, а також його ділова репутація.

«Дуже багато залежить від забудовника і ступінь готовності об'єкта. Наприклад, в Судаку Зараз є об'єкт-новобуд, в якому пропонуються квартири - але будинок в суперечці між забудовниками. Ризики є в обох випадках, все досить індивідуально », - вважає Юрій Аксьонов. - «Ризики менше, якщо компанія має позитивну історію роботи (реалізовані проекти), бренд і ряд реалізованих зараз проектів».

У будь-якому випадку, юристи рекомендують зупинитися на пропозиції місцевого (російського) забудовника, а також уникати їх колег з України.

«Суть в тому, що в разі порушення зобов'язань за договором українським забудовником, здійснити судовий захист прав покупця в рамках російської судової системи буде проблематично, т. К. Рішення кримських судів в Україні не визнаються, а виконувати їх доведеться саме там», - розповідає Юрій Аксьонов.

У разі купівлі житла в нових будинках, оптимальним буде пропозиція забудовника, засноване на укладення договору пайової участі по 214 - ФЗ, відповідно до якого, якщо забудовник збанкрутує, то вимоги учасників пайового будівництва будуть забезпечені заставою. Якщо забудовник працює за договорами пайової участі в будівництві, це означає, що у забудовника є дозвіл на будівництво, земельна ділянка, належить йому на праві власності або праві оренди, а його документація відповідає вимогам законодавства. Сам договір пайової участі в будівництві підлягає державній реєстрації.

Порядок реєстрації угод купівлі-продажу нерухомості в Криму

Починаючи з серпня 2014 року Державний комітет з державної реєстрації та кадастру Республіки Крим почав реєстрацію угод з будинками, квартирами, земельними ділянками та іншим нерухомим майном громадян і юридичних осіб.

Відповідно до ст. 13 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 р № 122-ФЗ державна реєстрація прав проводиться в такому порядку:

1) прийом документів, поданих для державної реєстрації прав, реєстрація таких документів;

2) правова експертиза документів, в тому числі, перевірка законності угоди (за винятком нотаріально засвідченої угоди) і встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови в державній реєстрації прав або її призупинення в відповідно до цього закону;

3) внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;

4) вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.

Державна реєстрація переходу права на об'єкт нерухомого майна, його обмеження (обтяження) або угоди з об'єктом нерухомого майна можлива за умови наявності державної реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт в Єдиному державному реєстрі прав.

Якщо інші строки не встановлені федеральним законом, державна реєстрація прав проводиться протягом десяти робочих днів з дня прийняття заяви та документів, необхідних для державної реєстрації.

Ольга Чудінова