Договір оренди офісу: формування орендного платежу, підводні камені

Спікери розповіли про те, що вдає із себе договір оренди офісу і що слід в ньому передбачити заздалегідь:

Олександр Артюхов , Директор девелоперського напрямку ГК Аурі
Роман Амелін , Директор департаменту комерційної нерухомості Blackwood
Антон Білих , Керуючий партнер DNA Realty
Олена Семеніхіна , Директор з розвитку компанії «ГЕМА Інвест»


Олександр Артюхов

, Директор девелоперського напрямку ГК Аурі

  1. Якщо Вам Важливо укласти договір саме з власником приміщення, то в першу чергу необхідно звернути увагу на право-встановлюють документи. (Свідоцтво, паспорт БТІ і т. П., Виписка з реєстру). Практика ВАС далеко не на користь орендаря.
  2. Розмір забезпечувального платежу.
  3. Строки внесення платежу.
  4. Санкції за несвоєчасну оплату.
  5. Положення в якому прописані правила повернення забезпечувального платежу
  6. Невід'ємні поліпшення (що буде відбуватися після розірвання ТАК і, що вважається невіддільними поліпшеннями)
  7. Інженерне обладнання (кондиціонери і т. П.), Яке Ви зберетеся встановлювати.
  8. Правила внутрішнього розпорядку (режим роботи, прийом гостей, парковка і т. П.)
  9. Акт розмежування відповідальності за технічну експлуатацію приміщення
  10. з чого складається орендний платіж. (Ставка за кв.м. + послуги експлуатації + змінна частина (гвх, тепло, е / е)). Необхідно оглянути яким чином це відображено в договорі оренди (так, щоб можна було спокійно віднести це на витрати, без податкових ризиків)
  11. Як і яким чином підтримується життєдіяльність об'єкта (наявність служби експлуатації, диспетчерської служби, осудність і здатність приймати рішення керуючим об'єкта)
  12. Наявність систем протипожежної безпеки та оповіщення
  13. Цільове використання приміщення

Необхідно оглянути яким чином це відображено в договорі оренди (так, щоб можна було спокійно віднести це на витрати, без податкових ризиків)   Як і яким чином підтримується життєдіяльність об'єкта (наявність служби експлуатації, диспетчерської служби, осудність і здатність приймати рішення керуючим об'єкта)   Наявність систем протипожежної безпеки та оповіщення   Цільове використання приміщення

Роман Амелін

, Директор департаменту комерційної нерухомості Blackwood

На що слід звернути увагу при укладанні договору оренди офісу :

Однозначної відповіді немає так як немає двох однакових договорів оренди. Все залежить від того, хто виступає орендодавцем і орендарем в угоді, хто які цілі переслідує, у кого які завдання і вихідні дані. У кожної сторони свої пріоритети і в різних випадках один і той же критерій договору оренди може мати різну ступінь важливості. Наприклад, для кого-то важливі виключно комерційні умови і більше нічого. Всі обговорення в такому випадку зводиться до цифр. А для іншого орендаря, наприклад, ціна може не мати значення (в рамках бюджету). Для таких орендарів можуть бути важливі прозорість договору оренди, відповідальність і зобов'язання сторін та ін. Хтось наприклад звертає велику увагу на дострокове розірвання договору оренди та якщо орендодавець не дає такого права, угода може не скластися. Але є орендарі, які впевнені у виконанні своїх зобов'язань протягом всього терміну договору оренди і для них цей пункт буде не критичним. Взагалі, звертати увагу потрібно на все. Кожен пункт може бути важливий виходячи з ввідних, які є.

З чого складається орендний платіж:

Знову ж таки, в цьому питанні все залежить від орендодавця. Глобально кожен платіж складається з 3-х частин: базова ставка (джерело доходу) + експлуатація (додатково комуналка) + податки. Професійні власники і в договорах оренди розбивають платежі на три частини, але є власники, які озвучують ставку «грос», що включає в себе все. Також при оренді є такі платежі як: парковка, інтернет, телефонія, внутрішній клінінг, можливо охорона та інші послуги.

Тут важливий також інше питання - курс валюти. Як правило договори оренди укладаються в доларах США за курсом Центрального банку на день оплати. Так як в нашій країні курс валют нестабільний, будь-яка поважаюча себе компанія повинна розуміти ризики. Наприклад, долар може сильно вирости і орендар може сильно втратити в грошах. Варіант вирішення цього питання - установка коридору долара США (наприклад: якщо курс буде вище 35 руб. За $ 1, то оплата буде проводиться по 35 і також в зворотну сторону).

Які можливі підводні камені:

Якщо мова йде в договорі оренди - та які завгодно. Знову ж немає типових договорів оренди, і то, що може бути підводним каменем для одного орендаря, для іншого може таким і не бути.

Однак, є і загальний ризик для цих договорів, це щорічна індексація базової ставки. Найчастіше орендодавець зацікавлений в максимальному збільшенні (практика запиту орендодавця 10%). Це питання відноситься до загальної частини комерційних умов і глобально не впливає на сам текст договору оренди.

Антон Білих

, Керуючий партнер DNA Realty

Договір оренди комерційної нерухомості - куди більш складний документ, ніж договір оренди житла. Тому орендарям слід бути гранично уважними при підписанні таких документів. В ідеалі в договорі комерційної нерухомості повинні бути прописані всі можливі події, які можуть статися протягом терміну оренди. Не варто вірити власникам, які відмовляються прописувати важливий пункт в договір, запевняючи на словах, що «цього ніколи не станеться». Якщо не трапиться, то що заважає записати в договір? А якщо все ж фіксувати той чи інший пункт в договорі власник не хоче, значить, ризик такого події вкрай великий.

В першу чергу, звичайно, треба звернути увагу на фінансовий розділ договору або орендну плату. Тут можуть бути різні тонкощі - включає зазначена плата ПДВ та експлуатаційні витрати чи ні, які витрати включені в орендну плату, а які оплачуються зверху, який розмір забезпечувального депозиту, який порядок оплати орендної плати, на яку суму і як часто власник може підвищувати ставку оренди і т. д. Всі ці пункти зазвичай опрацьовуються ще на стадії первинних переговорів, тому треба всього лише перевірити, щоб в договорі вони були відображені максимально коректно. Взагалі, орендна плата складається з постійної і змінної. Постійна - це плата саме за оренду, а змінна - за експлуатацію, податки і послуги, що надаються власником або комунальними організаціями. Всі ці плати і порядок їх виплат також слід відобразити в договорі.

Другий за значимістю пункт - це можливість виходу будь-якого боку з договору і компенсацій / штрафів при такому виході. Зазвичай власники наполягають на тому, що при достроковому розірванні договору з боку орендаря, той втрачає забезпечувальний депозит, але при цьому самі залишають за собою право відмовитися від виконання договору, просто повернувши такий депозит. Тому непогано було б прописати не просто повернення суму забезпечувального платежу, а ще й штраф у порівнянного розміру. У разі, якщо орендар істотно покращує приміщення за свій рахунок, вкладаючи в його ремонт великі гроші, необхідно зафіксувати неможливість розірвання договору з боку власника і підвищення орендної плати вище індексації при відсутності порушень з оплати. Тому що нерідкі випадки, коли власник здавав приміщення в поганому стані за низькою ціною, орендар робив там ремонт, після чого власник вже розумів, що приміщення варто більше і шукав можливості позбутися від орендаря і перездати його дорожче.

Також слід звернути увагу на площу приміщення і перед підписанням договору обов'язково зробити його завмер, щоб уникнути всіляких непорозумінь. Якщо для вашої компанії важливо наявність або відсутність тих чи інших сусідів (наприклад, зі схожим видом діяльності), то це також можна прописати в договорі - наприклад, заборона на здачу в оренду площ в будівлі оператору того ж профілю. Однак слід розуміти, що так званий «ексклюзив» дають лише при оренді великих площ і іноді вимагають за нього доплатити.

А ось чіплятися до дрібниць в тексті договору, які значення не мають, не варто. Дуже часто юристи від орендаря дмуть на воду і починають виправляти мало не коми - краще власника такими правками не нервувати, якщо з принципових позицій досягнуто взаєморозуміння.

Олена Семеніхіна

, Директор з розвитку компанії «ГЕМА Інвест»

1. Варто виділити наступні важливі моменти в договорі оренди офісу:

  1. Документи на власність: потрібно перевірити легітимність і термін дії правовстановлюючих документів. Він повинен закінчуватися пізніше, ніж ваш договір оренди.
  2. Розподіл обов'язків по експлуатації приміщень. Бажано чіткий поділ обов'язків між орендодавцем і орендарем; це дозволить уникнути в подальшому суперечок про відповідальність за дрібні і великі поломки і ремонти
  3. Частота підвищення орендної плати. Раніше Цивільним Кодексом РФ регламентувався дане питання: підвищення було можливо не частіше ніж один раз на рік. Але в 2013 році прийнята поправка, яка дозволяє сторонам домовитися про будь-якій частоті зміни орендної плати.
  4. Можливість дострокового розірвання договору. Чи передбачена вона договором? Для обох сторін? Єдиної формули успіху в цьому питанні немає. Позиції орендарів в цьому питанні розрізняються. Але звернути увагу на це варто: як на саму можливість, так і на строк повідомлення про дострокове розірвання та санкції за порушення цього терміну.
  5. Розмір депозиту. Стандартна практика на ринку така: для короткострокових договорів розмір депозиту складає 1 місяць орендної плати, для довгострокових - від 2 до 6 місяців орендної плати в залежності від терміну дії договору (чим довше, тим більше депозит)
  6. Комерційні умови, а це не тільки орендна ставка, але і розмір щорічної індексації, вартість паркувальних місць, можливість розширення площ на комфортних умовах і т. Д.

2. Орендний платіж.

Є кілька підходів до формування орендного платежу. Велике поширення зараз отримує підхід tripple net (тричі очищена ставка). Тоді орендна ставка складається з базової ставки, операційних витрат і комунальних платежів. У ставку за операційних витрат включається експлуатація місць загального користування і спільних інженерних систем будівлі. Комунальні платежі - плата за тепло, електрику, воду - оплачуються найчастіше на підставі показань лічильників. Втім, іноді орендодавці включають плату за тепло в операційні витрати. Але електрику завжди оплачується окремо.

Другий підхід - оренда + комунальні платежі. Це означає, що орендодавець не ділить для себе оренду на базову і операційну ставки.

Третій підхід - оренда ( «все включено»). Такий підхід зустрічається вкрай рідко і тільки на офіси класу С і нижче.

3. Підводні камені:

  • На об'єкті може виявитися тільки один оператор зв'язку, вартість послуг якого буде вкрай високою. Така собі монополія зв'язку місцевого масштабу. У цьому випадку орендар нічого не зможе вдіяти, тому потрібно таку ситуацію передбачати заздалегідь.
  • Орендодавець може нав'язувати послуги власної служби експлуатації, що буде зазначено вже в договорі оренди. Тоді потрібно переконатися, що обслуговує компанія компетентна, і послуги її продаються за ринковою (НЕ завищеною ціною).
  • Будь-які інші послуги, які нав'язуються орендодавцем. Підкреслюю: це не обов'язково погано; але потрібно з'ясовувати якість і ціну цих послуг.

Якщо не трапиться, то що заважає записати в договір?
Чи передбачена вона договором?
Для обох сторін?